Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
L’arrêté du 5 septembre 2025, publié au Journal officiel le 6 septembre, apporte une modification majeure à l’arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage géographique A/B/C, pris en application de l’article D. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce zonage est essentiel pour déterminer l’éligibilité et le niveau des aides au logement en France.
L’objectif affiché de ce nouvel arrêté est de « l’objectif de faire bénéficier 2,4 millions de Français habitant dans ces communes du logement locatif intermédiaire (LLI) et de barèmes plus avantageux pour l’octroi de certaines aides au logement comme le prêt à taux zéro, le bail réel solidaire, le prêt social location-accession ou encore les réductions d’impôt Denormandie et Loc’Avantages. Il soutient également la construction de logements sociaux par le rehaussement des plafonds de loyer des logements financés en prêt locatif social, applicables aux nouvelles opérations. » ( objet de l’arrêté du 5 septembre 2025).
Le zonage A/B/C classe les communes françaises selon le niveau de tension de leur marché immobilier
Ce classement conditionne l’accès à plusieurs dispositifs d’aide au logement, notamment :
Dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement, l’arrêté du 5 septembre 2025 revoit le classement de 468 communes :
Cette révision vise à :
Depuis 2014, le zonage n’avait connu que des révisions partielles. Celle de 2025 s’inscrit dans une logique de soutien renforcé à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété dans les zones tendues. Ce changement de zone a nécessairement un impact sur les dispositifs fiscaux cités ci-dessus, mais aussi sur des dispositifs en cours tels que Pinel, puisque le zonage applicable pour l’appréciation des plafonds de loyer correspond à celui de la date de la conclusion du bail ou son renouvellement.
Cette modification de zone a également nécessairement un impact sur le plafonnement des honoraires des mandataires en gestion immobilière de baux d’habitation, soumis à la Loi du 6 juillet 1989. Ces plafonnements seront révisés à compter du 1er janvier 2026 (arrêté du 17 juillet 2025)
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.