Ce qu’il faut retenir
L’acquéreur peut engager sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier lorsqu’il participe, par un comportement frauduleux, à l’éviction de ce dernier et à la perte de sa commission. La Cour de cassation confirme ici que la connaissance du droit à rémunération, combinée à des démarches révélant une volonté d’écarter l’agence, suffit à caractériser la fraude.
Un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif fait visiter une villa à des acquéreurs.
Quelques semaines plus tard, les acquéreurs concluent directement la vente avec les vendeurs, sans intervention de l’agence et à un prix inférieur.
Privée de sa commission, l’agence engage alors une action en responsabilité délictuelle contre les acquéreurs.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence retient la fraude en s’appuyant sur un élément essentiel : les acquéreurs avaient une connaissance précise et circonstanciée du droit à rémunération de l’agence Maya.
Cette connaissance ressort d’une attestation du 19 janvier 2019, dans laquelle l’acquéreur reconnaît :
Pour les juges, ces éléments démontrent que les acquéreurs :
Cette clause, qui ne figurait plus dans l’acte authentique, a été interprétée comme la preuve que les parties avaient anticipé les conséquences d’une éviction de l’agent immobilier.
Pour les juges, elle participe au faisceau d’indices démontrant la fraude.
La Cour rappelle qu’un acquéreur, tiers au mandat immobilier, peut engager sa responsabilité délictuelle lorsqu’il participe sciemment à la violation des droits de l’agent immobilier.
Fondements :
La Cour retient plusieurs éléments convergents :
L’ensemble de ces circonstances démontre une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.
L’intérêt majeur de cette décision réside dans l’appréciation de la fraude.
La Cour ne requiert plus nécessairement des manœuvres particulièrement élaborées telles que :
Désormais, la connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier, associée à des démarches d’éviction, peut suffire à engager la responsabilité de l’acquéreur.
Cette évolution est particulièrement importante dans le cadre des mandats non exclusifs.
Désormais, la connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier, associée à des démarches d’éviction, peut suffire à engager la responsabilité de l’acquéreur.
Cette évolution est particulièrement importante dans le cadre des mandats non exclusifs.
Un acquéreur peut-il être condamné pour avoir contourné une agence immobilière ? Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation confirme que la connaissance du droit à commission de l’agent immobilier, associée à des démarches d’éviction, peut suffire à caractériser une fraude et engager la responsabilité de l’acquéreur
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