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ACTUALITÉ JURIDIQUE juillet 2024

Droit immobilier

Conditions de déplacement d’une servitude

Cass. Civ.3 du 25.1.24, n°22-16.920

Conditions de déplacement d’une servitude

Suite à la modification de l’assiette d’une servitude de passage, le propriétaire d’un fonds dominant (celui qui a l’usage de la servitude) assigne le propriétaire du fonds servant (celui qui doit le passage) afin de voir rétablir la servitude d’origine. Il soulève que la nouvelle assiette de servitude n’est pas conforme au plan de prévention des risques naturels, ce dernier limitant la pente à 20% maximum.

En première instance, les juges rejettent cette demande car ils soulignent que la servitude d’origine n’était déjà pas conforme au plan de prévention des risques. La problématique de la pente n’est donc pas nouvelle.

L’affaire est portée devant cour de Cassation, qui nous fait d’abord une piqure de rappel : le propriétaire du fonds servant peut modifier l’assiette originelle de la servitude dans un endroit différent, mais il y a des conditions à respecter. Il faut notamment que le passage convenu à l’origine soit devenu problématique pour le propriétaire du fonds servant (servitude devenue trop onéreuse ou l’empêchant de faire des réparations avantageuses pour lui, art.703 du code civil).

La cour souligne que le nouveau passage doit être aussi commode que l’ancien et qu’à ce titre, et cela implique qu’il ne peut donc pas méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels. Et ce, même si le passage d’origine n’y était pas lui même conforme.

Marche arrière donc. Ainsi le propriétaire du fonds servant, s’il souhaite déplacer cette servitude, devra faire une proposition permettant une utilisation tout aussi aisée que l’assiette d’origine, mais devra aussi tenir compte des prescriptions du plan de prévision des risques.

Pas de feuille de présence communiquée, pas d'assemblée générale !

Dans une récente affaire, le manque de diligence du syndic a mené à l’annulation de l’assemblée générale.

Après la tenue de l’assemblée générale annuelle, un copropriétaire réclame au syndic par lettre recommandée avec AR, la feuille de présence et les pouvoirs. Le syndic ne répond pas. Le copropriétaire relance alors le syndic par le biais de son avocat. Cette fois-ci, le syndic répond qu’il refuse de communiquer les documents demandés, mais invite le copropriétaire a venir les consulter au cabinet quand il le souhaite.
L’avocat du copropriétaire décide de faire une mise en demeure au syndic, mais ce dernier maintien son refus de transmettre les documents en question. Le copropriétaire assigne alors le syndicat pour obtenir documents et par ailleurs demander la nullité de l’AG.

La réponse des juges est claire : le syndic devait répondre à cette demande, il n’avait pas a en juger l’utilité ou la légitimité. Et se cacher derrière le RGPD ne fonctionne pas ! En effet, même s’il y a des données personnelles dans cette feuille, elle doit être communiquée si un copropriétaire en fait la demande. L’AG est annulée et le syndicat condamné à verser 1500€ au titre des frais procédure.

Rappelons ici que selon l’article 14 décret 17.03.1967 la feuille de présence est obligatoire lors de la tenue de l’AG. L’article 17 de ce même décret précise que cette feuille est annexée au procès-verbal. Et enfin, l’article 33 indique que le syndic est tenu de délivrer les copies des annexes des PV, ce qui fonde ainsi la décision du tribunal judiciaire de Paris.

Pas d'indemnisation pour le propriétaire suite au déclassement de son terrain constructible

Rep. Min. n°13353, JO du 23 avril 2024

Suite à la loi Climat du 22 août 2021 (n°2021-1104), les communes ont jusqu’au 28 février 2028 pour mettre en conformité leur PLU avec l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN). La lutte contre l’étalement urbain étant une des idées phares de ce dispositif.

Cette modification des PLU pourra entrainer la limitation des zones constructibles et le déclassement de terrains jusqu’alors constructibles. Ce changement peut être préjudiciable pour les propriétaires des terrains en question, dont la valeur est nécessairement remise en cause s’ils deviennent inconstructibles.

Une député a ainsi soulevé la question de la mise en place d’une indemnisation pour les propriétaires concernés, inexistante jusqu’à présent.

Le gouvernement répond par la négative, aucun changement en la matière n’est envisagé. En revanche, il est rappelé que le propriétaire du terrain déclassé pourrait se prévaloir d’un certificat d’urbanisme délivré lorsque le terrain était encore constructible, les règles applicables alors étant cristallisées pour 18 mois.

Crise du logement, des propositions mais quelles concrétisations ?

Aux dires des médias et des professionnels de l’immobilier, l’ampleur de la crise du logement serait sans précédent.

Dans une conférence de presse du 12 juin 2024, la FNAIM expose une situation inquiétante : baisse du nombre des transactions (3e année consécutive) et également des prix de vente. A cela s’ajoute une baisse du nombre de crédits immobiliers due à la hausse des taux, une pénurie des logements locatifs et une chute des constructions neuves.

Les professionnels de l’immobilier sont en mauvaise posture, le nombre de faillites d’agences ayant considérablement augmenté depuis un an.

L’UNIS (Union des Syndicats de l’immobilier) fait aussi entendre ses inquiétudes face à cette situation qui persiste.

On voit alors des propositions émaner de ces organisations. Voici quelques pistes :

  • Portabilité du crédit immobilier : le but étant de pouvoir transférer son crédit vers un autre bien sans frais de dossier ni pénalités (voir proposition de loi n°2583)
  • Assouplir les conditions d’accès au crédit immobilier, en révisant le taux d’endettement actuellement limité à 35% et la durée des prêts (25 ans aujourd’hui)
  • Remanier la fiscalité du bailleur pour l’inciter à l’investissement : éventuellement des exonérations impôts pendant une période donnée, ou encore exclure les biens locatifs du calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
  • Inciter les bailleurs à la mise en location de leur bien en leur assurant plus de protection en cas de difficultés avec leurs locataires
  • Faciliter la construction en simplifiant les règles d’urbanismes qui sont impactées par l’objectif Zéro Artificialisation Nette (voir actualité n°3 ci-dessus)
  • Revoir le calendrier sur la décence énergétique, qui va interdire à la location les « passoires énergétiques » (rappel : interdiction de mise en location des logements classés G à partir de janvier 2025).

Face à une telle mobilisation des acteurs du secteur, quelles propositions seront entendues ? Affaire à suivre !

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