En matière de bail commercial, se pose souvent la question de savoir à qui du bailleur ou du preneur incombe la charge des différentes réparations qui se présentent au cours du bail.

Le premier réflexe est de consulter le bail commercial pour vérifier s’il contient une clause spécifique concernant la répartition des charges afférentes aux réparations.

NON, le bail ne contient aucune clause spécifique à la répartition des charges :

Si le contrat de bail est dépourvu de clause spécifique liée à la répartition des charges, il faut déterminer s’il s’agit d’une grosse réparation (à la charge du bailleur) ou d’une réparation locative (à la charge du preneur). 

Les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1754 du Code civil, les réparations d’entretien ou réparations locatives sont celles qui sont utiles au maintien en bon état permanent de l’immeuble et dont le locataire est tenu.

Le locataire est également responsable des dégradations ou pertes survenues sur le bien loué pendant sa jouissance comprenant celles dues à un incendie, dont il est présumé responsable (article 1733 du Code civil).

Les grosses réparations :

Définies à l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et dans sa solidité générale. 

En vertu de l’article R 145-35 du Code de commerce, ces grosses réparations ne peuvent en aucune manière être portées à la charge du preneur. Il appartient donc au propriétaire d’y répondre et de les financer.

A savoir : Il n’existe pas de listes exhaustives de réparations appartenant à l’une ou l’autre de ces deux catégories, leur appréciation relève donc largement du pouvoir souverain des juges qui ont d’ores et déjà développé une jurisprudence assez fournie en la matière.

OUI, le bail contient une clause spécifique à la répartition des charges :

L’insertion d’une telle clause dans les baux commerciaux est devenue quasiment systématique dans les baux signés ou renouvelés postérieurement à la loi PINEL de 2014.

En effet, l’article L145-40-2 du Code de commerce impose aux parties d’un bail commercial de prévoir un inventaire précis et limitatif des charges imputables aux locataires. Ainsi, toutes dépenses non mises à la charge du preneur ne peuvent lui être réclamées.

Les parties sont libres de répartir contractuellement la charge des réparations. Toutefois, les grosses réparations qui relèvent de l’article 606 du Code civil ne pourront en aucun cas être mises à la charge du preneur. Ainsi, une telle clause serait réputée non écrite par le juge.

Toutefois, l’article 1755 du Code civil prévoit une exception à ce principe général. Ainsi, aucune des réparations réputées locatives ne peut être mis à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

L’idée est qu’un locataire ne peut être tenu de remplacer ou de remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, malgré un entretien convenable par le preneur. Ainsi, si la réparation est due à la vétusté, elle sera automatiquement mise à la charge du bailleur même s’il s’agit d’une réparation locative, à moins que les réparations aient été rendues nécessaires par un mauvais entretien ou à une mauvaise utilisation du preneur.

A savoir : Si le bail commercial a été conclu postérieurement à la réforme Pinel de 2014, il va être possible de transférer la charge de la vétusté sur le preneur sous réserve d’une clause expresse et précise visant spécifiquement la vétusté.

Évidemment, la vétusté portant sur les grosses réparations restera à la charge du bailleur et toute clause contraire serait réputée non écrite.

Sources :

• Article 1733 du Code civil
• Article 1754 du Code civil
• Article 1755 du Code civil
• Cour de cassation, 24 mars 1993, n° 91-18.322, publié au bulletin
• L 145-40-2 du Code de commerce
• R 145-35 à 37 du Code de commerce
• Article 605 et 606 du Code civil