Logement indécent : pas de congé pour travaux et indemnisation limitée à 3 ans
La Cour de cassation rappelle qu’un logement indécent interdit le congé pour travaux et limite l’indemnisation du locataire à trois ans.
Depuis juin dernier, la réglementation sur la transformation des locaux à usage de bureau en locaux d’habitation connaît un renouveau. Le législateur introduit de nouvelles dispositions qui viennent préciser et renforcer le régime de la modification de la destination des bâtiments à construire, déjà bâtis et des parties privatives en copropriété. Ces dispositions ont été rajoutées au Code de l’urbanisme pour certaines, et à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété) pour d’autres.
En substance, quatre points importants sont à retenir :
1°/ Sur la délimitation des secteurs dans lesquels les logements issus d’une transformation de destination sont à usage exclusif de résidence principale :
Le premier article de cette loi sur la transformation étend le champ du « règlement » (document qui désigne la partie réglementaire du plan local d’urbanisme (PLU), et qui fixe les règles opposables aux autorisations d’urbanisme). Désormais, par ce document qu’est le « règlement » l’autorité compétente (Mairie, par exemple) peut établir une liste de secteurs dans lesquels les locaux transformés en locaux d’habitation sont à usage exclusif de résidence principale.
2°/ Sur l’octroi de pouvoir supplémentaire à l’autorité compétente (les mairies) en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU) par rapport aux autorisations de changement de destination :
C’est l’article 5 de la loi qui complète désormais le pouvoir des mairies en matière de PLU, notamment dans la fixation des prérogatives liées au permis de construire. Ici, l’autorité compétente en matière de PLU dispose, grâce à cette loi, d’un pouvoir de délimiter les secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment.
Le permis de construire doit comporter la mention expresse des différentes destinations autorisées. La mention expresse de la première destination (au moment de la construction) est effectuée sur demande des mairies au niveau local. Il est important de noter que toute modification des règles du PLU relatives aux destinations est ne s’applique pas rétroactivement, pendant une période de 20 ans, au permis de construire délivré. Le propriétaire informe la mairie de chaque changement de destination.
L’information est transmise soit lors du dépôt de l’autorisation d’urbanisme à la réalisation des travaux de changement de destination (notamment à la demande du permis de construire), soit au moins 3 mois avant le changement effectif de destination lorsqu’aucune autorisation d’urbanisme n’est requise.
3°/ Sur la modification de la loi n° 65-557 précitée fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis :
Pour un immeuble soumis au statut de la copropriété, lorsque la modification de la destination d’un local à usage autre que commercial en local d’habitation va l’encontre de la destination de l’immeuble : l’assemblée générale de la copropriété doit se prononcer afin de l’approuver ou non. L’approbation d’une telle modification se fait à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires (art. 24 de la loi n° 65-557).
Il convient surtout de noter que cette loi sur la transformation des destinations exclut les locaux à usage commercial. Elle ne concerne que la modification de la destination d’un local à usage de bureau en local d’habitation.
4°/ Sur la modification de la répartition des charges de copropriété, conséquence du changement de la destination d’un ou plusieurs locaux :
Enfin, en conséquence, dès lors qu’il y a changement de la destination d’une ou plusieurs parties privatives, la modification de la répartition des charges devient une nécessité. La transformation d’un local de bureau en logement, dans le cadre d’un immeuble en copropriété, implique nécessairement une modification de la répartition des charges.
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