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Les droits de mutation d'un bien immobilier à titre onéreux

Comprendre les étapes et les coûts dans l’ancien et dans le neuf

Dans le cadre d’une vente immobilière, la question des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) est incontournable. Ces droits représentent un ensemble de taxes perçues par les collectivités locales et l’État, calculées sur le prix de vente d’un bien immobilier. Cet article propose un tour d’horizon complet des DMTO, de leur fonctionnement à leur application concrète, accompagné d’un tableau synthétique pour en faciliter la compréhension. 

Qu'est-ce que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) en immobilier ?

Droit de mutation

Les droits de mutation à titre onéreux sont des taxes dues à l’occasion de l’échange d’un bien immobilier entre deux parties : un acheteur et un vendeur. Ils s’appliquent à toutes les ventes immobilières, qu’il s’agisse de biens anciens ou neufs. 

Ces droits regroupent principalement trois composantes : 

  • La taxe départementale ; 
  • La taxe communale ; 
  • La taxe pour frais d’assiette et de recouvrement. 

 

Leur montant total varie selon les départements et peut être complété par des frais de notaire et des émoluments. 

Les cas où les DMTO s'appliquent : Champ d'application expliqué

Les DMTO s’appliquent dans différentes situations juridiques : 

  • La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) ; 
  • La cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière ; 
  • L’échange de biens immobiliers ; 
  • Les adjudications ou licitations (ventes aux enchères). 

Certains cas bénéficient toutefois d’une exonération partielle ou totale, comme les transactions impliquant des logements neufs soumis à la TVA immobilière. 

Comment calculer les droits de mutation ?

composante

Les DMTO sont calculés sur la base du prix de vente du bien immobilier. Leur taux varie entre 5,09 % et 5,81 % en fonction des départements. 

Les composantes des droits de mutation (DMTO)

  • La taxe départementale : Elle constitue la part la plus importante et son taux peut aller jusqu’à 4,50 % du prix de vente. 
  • La taxe communale : Elle est fixée à un taux de 1,20 %. 
  • La taxe pour frais d’assiette et de recouvrement : Elle est calculée à hauteur de 2,37 % du montant total des taxes départementale et communale. 

Quels sont les frais annexes liés aux DMTO ?

frais annexe

Outre les DMTO, il est nécessaire de prendre en compte les frais de notaire, qui comprennent : 

  • Les émoluments notariés : Ils sont fixés par décret et dépendent du prix du bien ; 
  • Les débours : Ces frais couvrent les diverses formalités administratives (cadastre, publicité foncière) ; 
  • La contribution de sécurité immobilière : Elle est fixée à 0,10 % du prix de vente. 

Quelles exonérations ou réductions sont possibles sur les DMTO ?

Certaines transactions bénéficient de taux réduits ou d’exonérations :

Vente de logements neufs avec droits de mutation réduits

Les logements neufs du parc privé, soumis à la TVA immobilière (20 %), ne supportent pas les droits de mutation classiques. Toutefois, une taxe réduite de 0,715 % s’applique au prix de vente en guise de DMTO. Cette mesure vise à favoriser l’acquisition de biens neufs tout en limitant les coûts de transaction pour les acquéreurs. 

Pour les acheteurs, cela représente une économie significative par rapport aux ventes de biens anciens. Par exemple, pour un logement vendu à 300 000 €, les DMTO s’élèvent à environ 2 145 € dans le neuf, contre environ 18 000 € pour un bien ancien soumis au taux standard de 6 %. 

Les acquéreurs doivent toutefois s’assurer que le logement est bien considéré comme neuf, c’est-à-dire : 

  • Construit depuis moins de 5 ans ; 
  • Jamais occupé auparavant ; 
  • Acquis directement du promoteur immobilier ou constructeur. 

Particularités des acquisitions en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Dans le cadre d’une VEFA, l’acquisition concerne un logement qui n’est pas encore achevé au moment de la signature du contrat de vente. Cette formule, fréquente dans le neuf, bénéficie également de la réduction des DMTO. Voici les particularités : 

1- TVA applicable : L’achat d’un bien en VEFA est soumis à la TVA à 20 %. 

2- Droits de mutation réduits : Les DMTO sont calculés à 0,715 % sur le prix total du bien. 

3- Acquisition avant achèvement : En cas de revente avant l’achèvement, les droits de mutation peuvent être différenciés en fonction des travaux déjà réalisés. Les frais sont calculés sur la valeur acquise à la date de la revente. 

Par exemple, si un logement en VEFA est revendu à mi-construction pour 150 000 €, l’acheteur suivant paiera les droits sur cette somme. Toutefois, des ajustements de TVA peuvent s’appliquer pour le vendeur, notamment si des appels de fonds ont déjà été réglés. 

4- Logement achevé mais non occupé et revendu : Dans cette situation, si le revendeur n’est pas soumis à TVA alors les droits de mutation seront à taux plein. Un dispositif de défiscalisation, s’il est en vigueur est toutefois possible pour le nouvel acquéreur. 

Avantages fiscaux dans le neuf : Zones tendues et loi Pinel

Outre les taux réduits, certaines exonérations s’appliquent dans le cas de logements sociaux ou de programmes soutenus par des politiques publiques. Ainsi, dans les zones tendues (zones A et B), des dispositifs comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou des aides locales permettent de réduire le coût global pour les acquéreurs. 

De même, les ventes réalisées dans le cadre de la loi Pinel ou d’autres régimes fiscaux incitatifs peuvent inclure des avantages supplémentaires, comme des exonérations de DMTO sous conditions d’occupation. 

Tableau récapitulatif des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Tableau récapitulatif des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Conclusion

Les droits de mutation à titre onéreux constituent une part importante des frais liés à une transaction immobilière. Toutefois, l’acquisition de logements neufs offre des avantages financiers notables grâce à la TVA et aux droits réduits. Pour les projets en VEFA, une attention particulière doit être apportée en cas de revente anticipée pour éviter des coûts supplémentaires. L’accompagnement par un notaire ou un conseiller spécialisé demeure indispensable pour s’assurer de la bonne application des régimes fiscaux et optimiser son investissement immobilier. 

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