Il est communément admis que lors de la vente d’un appartement situé au sein d’une copropriété, il est impératif d’indiquer la superficie privative du bien vendu telle qu’entendue par la loi Carrez (article 46 de la loi du 6 juillet 1965). Baptisé du nom de son auteur Gilles CARREZ, cette loi a pour objectif d’aboutir à une meilleure transparence des transactions immobilières en permettant à l’acquéreur de connaître précisément la superficie d’un bien qu’il achète en copropriété.

Néanmoins, lors de la vente d’une maison individuelle, se pose la question de savoir si cette obligation est transposable ?

En principe, cette réglementation se trouve au sein de l’article 46 de la loi du 6 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de sorte que l’obligation d’indication de la surface d’un bien vendu ne vise que les biens soumis au régime de la copropriété. Les transactions concernant les maisons individuelles se trouvant hors copropriété ne sont donc pas soumises à cette obligation.

Toutefois, afin de mieux appréhender cette question, il convient de distinguer la situation des annonces immobilières de la situation de l’acte de vente.

L’indication de la surface d’une maison individuelle dans les annonces immobilières :

Hors copropriété, il n’y a pas d’obligation de mentionner la superficie du bien vendu. En principe, la vente d’une maison individuelle n’est donc soumise à aucune obligation concernant l’indication de la surface. Il en est de même des annonces des professionnels de la transaction immobilière.

Toutefois, le fait de mentionner une superficie peut revêtir un aspect commercial permettant de vendre la maison individuelle dans les meilleures conditions.

Il convient alors de porter une attention particulière sur les termes qui seront utilisés dans les annonces immobilières. En effet, il faut éviter de parler de surface habitable au risque de s’engager sur le sens restrictif donné par l’article R111-2 du Code de construction et de l’habitation. Il faut donc préférer parler de surface intérieure ou de superficie.

A savoir : Soucieuse de protéger la sécurité juridique des transactions immobilières, la jurisprudence considère que les clauses de non garantie de surface sont valides. En effet, dans un arrêt rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation, les juges du fonds ont validé la vente d’une maison qui avait une surface de 123 m² au lieu des 145 m² promis par l’agent immobilier en considérant que l’acheteur avait acquis un immeuble qu’il a vu, connu, visité, et non une contenance qu’ils qualifiaient de notion abstraite (Cour de cassation, 19 mai 2016, n° 15-11.073, non publié).

L’indication de la surface d’une maison individuelle dans l’acte de vente :

En principe, le code civil n’impose aucune mention concernant la surface d’une maison individuelle dans l’acte de vente. Il n’est donc pas impératif de mentionner la surface d’une maison individuelle lors de sa vente.

En revanche, si une surface est mentionnée, les parties s’engagent contractuellement sur cette mention. En ce sens, l’article 1619 al 5 du Code de civil prévoit qu’en cas d’erreur de plus de 1/20 sur la surface prévue, un supplément de prix sera dû par la partie qui profite de cette erreur.

Donc, si l’erreur profite à l’acquéreur et que la surface réelle de la maison est supérieure à celle prévue dans l’acte de vente, le propriétaire aura droit à une augmentation proportionnelle du prix de vente.

A l’inverse, si l’erreur profite au vendeur et que la surface réelle de la maison est inférieure à celle prévue dans l’acte de vente, l’acquéreur aura droit à une diminution proportionnelle du prix de vente.

Attention, il suffit que l’erreur atteigne le seuil de 1/20 soit de 5%. L’erreur est donc vite arrivée. 

Par exemple :

La surface réelle de la maison est de 100m². 

Si l’acte de vente mentionne une surface de 95 m² ou de 105 m², le seuil de 1/20 d’erreur est atteint, ce qui ouvre droit à dédommagement pour l’autre partie lésée.

C’est pourquoi, en pratique les notaires évitent de mentionner la superficie du bien dans le cadre de la vente d’une maison individuelle. Il en est de même des avant-contrats pour lesquels il n’est donc pas nécessaire d’indiquer de superficie.

Attention, assurez-vous tout de même que la maison individuelle ne se trouve pas dans une copropriété horizontale (exemple : lotissements) ! En effet, dans ce cas, la vente de la maison sera soumise aux obligations découlant de la loi Carrez et il faudra indiquer la superficie du bien vendu à l’instar de la vente d’un appartement se trouvant dans une copropriété verticale.

Sources :

Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Article 4-1 à 4-3du décret du 17 mars 1967

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété