Servitude de passage : trente ans de chemin… et l’article 684 s’efface
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
💡 Ce mois-ci, quatre décisions majeures viennent enrichir la jurisprudence en droit immobilier. De la préemption contestée par un seul indivisaire à la possibilité d’agir en garantie des vices apparents au-delà du délai légal en VEFA, en passant par l’obligation pour un syndic de restituer ses honoraires en cas d’annulation de son mandat, et la fixation de l’indemnité d’occupation après un refus de renouvellement de bail commercial… Autant de points cruciaux à connaître pour sécuriser vos pratiques.
Professionnels de l’immobilier, voici ce qu’il faut retenir pour rester à jour et conforme aux dernières évolutions du droit.
Sommaire
Une société d’aménagement public exerce son droit de préemption urbain sur un ensemble de lots d’un immeuble soumis à indivision. L’indivisaire propriétaire de ces lots, après avoir perdu son recours en première instance, saisit seul le Conseil d’Etat afin qu’il annule cette décision de préemption.
Il était opposé à l’indivisaire le fait qu’il ne peut demander l’annulation de la décision de préemption sans avoir recueilli l’accord des autres indivisaires.
Le Conseil d’Etat tranche en déclarant que le propriétaire indivis est bel et bien fondé à agir tout seul en contestation de la décision de préemption dès lors que celle-ci apporte une limitation à son droit de propriété.
📌 À noter : Ici le Conseil d’Etat traite l’affaire uniquement sur le terrain de l’intérêt d’un coindivisaire à agir tout seul sans impérativement l’accord des autres indivisaires vendeurs, à l’encontre d’une décision de préemption de leur bien.
Un contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) est conclu entre une société de construction et un particulier. À la suite de la prise de possession de l’immeuble, l’acquéreur découvre que l’immeuble n’est pas raccordé aux réseaux de fluides. Un désordre caractérisé par la non-transmission avant livraison de l’immeuble des certificats de conformité (Consuel).
L’acquéreur assigne le vendeur sur la base de la garantie des vices apparents afin d’obtenir une indemnisation et de faire mettre à sa charge les frais des travaux de parachèvement de l’immeuble. Le délai de recours à cette garantie légale étant d’un mois après la prise de possession de l’immeuble, la Cour d’appel avait rejeté sa demande.
La Cour de cassation casse partiellement cette décision et précise que l’acquéreur d’une VEFA peut agir en garantie même si les vices apparents ont été dénoncés après l’écoulement du délai d’un mois suivant la prise de possession car les vices étaient déjà existant à la livraison.
📌 À noter : Cette décision est à considérer avec prudence, car elle n’a pas été publiée au bulletin, et la solution pourrait ne pas se reproduire dans une situation similaire.
Par suite d’une erreur de répartition des charges individuelles de copropriété, une copropriétaire réclame le remboursement des sommes qui lui ont été imputées par le syndic. Les sommes imputées au compte individuel de la copropriétaire ont servi à rémunérer le syndic. Or la décision de l’assemblée générale ayant validé la nomination du syndic est annulée.
La copropriétaire demande, par conséquent, qu’il soit remboursé les sommes qui lui ont été imputées par erreur et appelées au titre des honoraires du syndic.
La Cour de cassation tranche et précise qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.
📌 À noter : Chaque copropriétaire dispose d’un droit à contester la répartition des charges individuelles, et il demeure toujours obligatoire pour le syndic de restituer les honoraires perçus en cas d’annulation de sa désignation par l’assemblée générale.
Tout a commencé lorsque le locataire, à l’expiration du bail, avait sollicité son renouvellement auprès de son bailleur. Ce dernier, profitant de l’occasion, demande au juge des loyers commerciaux une fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné. Ce qui lui a été refusé, et le loyer du nouveau bail se trouve finalement fixé selon les règles du plafonnement.
Le bailleur exerce alors son droit d’option et met fin au bail. Il exige de son locataire le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux à compter de la date qui était prévue pour le renouvellement du bail. Le locataire s’y oppose, et fait savoir qu’il ne compte payer, au titre de l’indemnité d’occupation, qu’un montant égal à la valeur du dernier loyer.
La Cour de cassation répond que le locataire doit verser au bailleur une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux loués, soit le montant demandé par le propriétaire.
📌 À noter : Lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative. Cette indemnité se substitue rétroactivement au loyer dû (articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce).
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Syndics professionnels (copropriété) AG de copropriété : on ne modifie pas tout, surtout pas la durée du syndic ! Civ. 3e, 6 nov. 2025, n°
Quand une clause prévoit moins d’un mois, elle est réputée non écrite : le bailleur perd tout le bénéfice de la clause et doit repartir sur une résiliation judiciaire. Deux arrêts coup de frein pour les baux commerciaux.
