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En ce mois de juillet, quatre décisions marquantes viennent enrichir le droit immobilier. Réception tacite d’un ouvrage non achevé, action en réparation dans une copropriété malgré une clause de subrogation, suspension judiciaire d’une clause résolutoire dans un bail commercial, validité d’un congé malgré la régularisation tardive des loyers…
Autant de points cruciaux à connaître pour sécuriser vos pratiques en matière de construction, de location et de gestion immobilière. Décryptage des enseignements à retenir pour rester conforme au droit en vigueur.
Sommaire
Une SCI confie à une société de construction des travaux de construction de logements. Après avoir pris possession des logements et réglé le montant complet des travaux, elle fait constater le non-achèvement des logements.
Les désordres relevés sont caractérisés par l’absence de raccordement des sanitaires, par l’absence du système de chauffage et par un défaut de finition du réseau électrique. La SCI décide alors d’assigner le constructeur et son assureur en indemnisation de ses préjudices de jouissance.
Dans ce cas d’espèce, la Cour de cassation estime que ce n’est pas parce que les logements ne sont pas achevés que leur prise de possession par le maitre d’ouvrage n’est pas constitutive d’une réception tacite. La Cour décide donc qu’un paiement intégral du prix des travaux suivi d’une prise en possession des logements même inachevés valent présomption d’une réception sans réserve.
Dans cette affaire, plusieurs immeubles sont construits, vendus par lots et soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires ont, dans la foulée, consenti des baux commerciaux à une même société en vue de l’exploitation touristique de leurs lots. Dans ces différents contrats, une clause de subrogation était insérée au profit de la société locataire. La clause transfère à cette dernière plusieurs droits dont étaient titulaires les copropriétaires dont le droit d’agir en justice contre les constructeurs des immeubles en cas de dommages causés par des désordres.
Par la suite, se plaignant de désordres, les syndicats des copropriétaires de ces immeubles assignent les entreprises chargées des travaux et leurs assureurs en réparation. Les syndicats des copropriétaires estiment être les seuls à détenir la qualité à agir en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux.
Selon la Cour de cassation, l’insertion dans un contrat de bail commercial d’une clause « subrogeant » le locataire dans les droits et actions des copropriétaires bailleurs ne peut avoir comme effet de priver le syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir en réparation de dommages affectant les parties communes de l’immeuble.
📌 À noter : Le syndicat des copropriétaires conserve son droit d'agir en justice pour la réparation des dommages, malgré les clauses de subrogation dans les baux commerciaux.
Une société civile immobilière (SCI) loue à un particulier un local commercial à usage de restaurant. Les deux parties s’accordent et stipulent dans le contrat que les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés. Ils prévoient également une clause résolutoire qui sera mise en œuvre en cas de non-respect injustifié de cette obligation.
Quelque temps plus tard, la bailleresse fait constater la rupture d’exploitation injustifiée du restaurant. Elle met en demeure le locataire de reprendre l’exploitation du fonds au risque de provoquer le jeu de la clause résolutoire. Face à la lenteur d’action du locataire, la bailleresse l’assigne en constatation de la résiliation du bail.
A son tour, le locataire demande au juge un délai avec suspension des effets de la clause résolutoire. En effet, en matière de bail commercial le juge tient de la loi (article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce) un pouvoir de suspension des effets d’une clause résolutoire indifféremment de la nature du manquement déclencheur du locataire.
C’est ainsi que devant la Cour de cassation, le locataire trouve gain de cause et se voit accorder un délai qui suspend les effets de la clause résolutoire.
📌 À noter : Les juges s’appuient sur l’exception prévue par la loi sans préciser les raisons de leur choix. La suspension des effets de la clause résolutoire est un pouvoir légal des juges, mais ceux-ci-dans le cas d’espèce, ne donnent pas de motifs.
L’affaire concerne l’exécution d’un contrat de bail d’habitation. Un bailleur délivre à sa locataire un congé car celle-ci paye régulièrement ses factures de loyers en retard. Contestant la légitimité et le sérieux de ce motif, la locataire assigne son bailleur pour congé irrégulier et pour faire déclarer la reconduction tacite du bail.
En effet, le bailleur justifie le congé d’une part par le paiement irrégulier des loyers par la locataire, et d’autre part par l’absence de réponse de cette dernière à ses demandes pour le changement des fenêtres du logement. Au jour de l’audience, la locataire fait toutefois remarquer qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et charges.
Devant la Cour d’appel de Versailles, saisie du litige, le motif sérieux et légitime du congé délivré a été validé. Cela implique que la régularisation des loyers postérieurement à la délivrance du congé ne suffit pas à maintenir la locataire dans les locaux. Les juges s’appuient sur le fait que le bailleur doit continuer à s’acquitter des charges afférentes au bien loué, et notamment le remboursement du crédit relatif à l’acquisition du bien, et que la perception irrégulière des loyers lui a causé d’importantes difficultés financières.
📌 À noter : L’inobservation de ses engagements financiers par un locataire suppose une inexécution du contrat de bail. Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
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En matière de bail commercial, l’obligation de délivrance du bailleur garantit au preneur la possibilité d’occuper et d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Toutefois, en pratique, certains bailleurs tentent de contourner cette obligation par certaines clauses. Une jurisprudence récente de la Cour de cassation rappelle avec force que, même par une clause dite de « non-recours », le bailleur ne peut s’exonérer de l’exécution de cette obligation.
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