Le congé du bailleur et les obligations de relogement

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Le congé du bailleur et les obligations de relogement

Les rapports locatifs dans le cadre des baux d’habitation résidence principale sont réglementés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire est pour sa part libre de rompre le bail à tout moment (article 12 de la loi du 6.07.89), sous réserve de respecter les modalités prévues à l’article 15 (forme du congé et respect d’un préavis).

Le bailleur quant à lui, est plus restreint dans ses possibilités. D’une part, il ne peut qu’empêcher la reconduction tacite du bail et donc donner congé uniquement pour l’échéance du bail. D’autre part, seul trois motifs lui permettent de délivrer son congé : la vente du bien, la reprise du bien ou enfin un motif légitime et sérieux. Comme le locataire, il doit également se soumettre aux conditions de forme et de délais de l’article 15.

S’ajoute à cela, une obligation de relogement pour le bailleur vis-à-vis de certains locataires. C’est ce que nous allons développer, car cette obligation a récemment été l’objet de discussion, mais elle a aussi été étendue à de nouvelles situations.

I) Le cas du locataire âgé et à faibles ressources

Lorsque le locataire remplit deux critères cumulatifs, le bailleur est tenu de lui faire une proposition de relogement, afin que son congé soit valable.

Sont ainsi concernés les locataires :

Âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
Dont les ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (plafond PLUS). Les ressources sont appréciées à la date de notification du congé ;
OU ayant à sa charge une personne âgée et à faibles ressources (selon les 2 conditions citées précédemment) vivant habituellement dans le logement.

Le texte n’oblige pas le bailleur à transmettre l’offre de relogement en même temps que le congé. Pour autant, il devra la formuler avant la fin du bail, à défaut ce dernier sera reconduit. Ajoutons, que l’offre doit être effective, et la simple présentation d’annonces au locataire est insuffisante.

Cette offre de relogement doit être:

Adaptée aux besoins du locataire. Il faut ici observer les besoins familiaux, professionnels, de santé.
Mais aussi à ses possibilités financières
Et enfin être située à proximité de son logement actuel

Ce critère de la proximité géographique se traduit de la manière suivante :

Si la commune est divisée en arrondissements, l’offre doit se situer dans le même arrondissement, où encore dans ceux limitrophes, voir même les communes limitrophes de cet arrondissement ;
Si la commune est divisée en canton, alors dans le même canton, les cantons limitrophes, ou les communes limitrophes de ce canton ;
Pour les autres situations, alors l’offre doit être sur la même commune, ou une commune limitrophe (5 km maximum).

La proximité géographique peut s’avérer être une contrainte très difficile à respecter, notamment en zone tendue. Cette exigence a récemment été source de discussion. Dans un arrêt du 30 mars 2023, n°22-21.763, la Cour de cassation a considéré que la question prioritaire de constitutionnalité qui lui était soumise, présentait un caractère sérieux. Il était soulevé par des bailleurs que cette contrainte géographique était parfois insurmontable et portait donc atteinte au droit de propriété (le bailleur se retrouvant privé du droit de reprendre son bien).

La Cour de cassation a donc transmis cette question au Conseil constitutionnel. Ce dernier a rendu sa décision le 26 mai dernier (n°2023-1050) et a considéré que cette exigence de proximité géographique était conforme à la Constitution. L’obligation perdure donc, quelques soient les circonstances.

Cette protection du locataire âgé et à faibles ressources s’applique de droit. Le bailleur ne peut donc pas se soustraire à son obligation en invoquant sa méconnaissance de la situation du locataire.

Néanmoins, l’article 15 de la loi du 6.07.1989, exempte certains bailleur de cette obligation de relogement :

Ceux âgés de plus de 65 ans
OU ceux aux ressources faibles (même plafond que pour les locataires)

Les critères sont ici alternatifs, il suffit donc que le bailleur soit dans l’un ou l’autre de ces deux cas pour être exempté.

II) Une nouvelle obligation de relogement à la charge du bailleur

Art.6 loi n°2023-622 du 19.07.2023

Depuis la loi du 19 juillet 2023, les locataires âgés et à faibles ressources ne sont plus les seuls à bénéficier d’une offre de relogement en cas de congé donné par le bailleur. Cette loi est venue renforcer la protection des parents d’enfants malades, handicapés, ou victimes d’accident.

A ce titre, elle modifie l’article 15 de la loi du 6.07.1989 (vu ci-dessus), en y ajoutant une nouvelle obligation de relogement à la charge du bailleur donnant congé. A présent, la protection est également accordée aux locataires dont les enfants sont atteints d’un handicap, d’une maladie, ou encore victimes d’un accident grave.

Pour cela, le locataire doit :

Percevoir l’allocation de présence parentale
ET avoir des ressources inférieures à celles en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés (voir I).

Concernant l’offre de relogement, on retrouve les même critères que pour le locataire âgé : la proposition doit être adaptée aux besoins du locataire, à ses possibilités, et dans le même secteur géographique que son logement actuel.

Contrairement à la protection des locataires âgés évoquée ci-dessus, cette nouvelle obligation n’est assortie d’aucune dispense pour le bailleur. Aucun alinéa du texte ne le prévoyant, ce dernier est donc tenu au relogement quelque soit sa situation personnelle.

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