Le congé pour revente en matière de baux d’habitation

En matière de baux d’habitation, le bailleur a la faculté de mettre fin au contrat de bail à la prochaine échéance par la délivrance d’un congé au locataire, et ce, en respectant un préavis de six mois pour les baux loués vides et trois mois pour les baux meublés. 

Pour être valide, ce congé doit être motivé par la vente prochaine du bien, la reprise personnelle du bien ou par un proche ou encore par l’existence de tous autres motifs réels et sérieux (article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Pour le bailleur, l’intérêt de faire délivrer un congé à son locataire en vue de vendre le bien immobilier objet du contrat réside dans l’idée qu’un bien vendu vide et libre de toute occupation se vend plus rapidement et à meilleur prix qu’un bien vendu loué. 

Dans le cadre de la délivrance d’un congé justifié par la vente du bien, plusieurs conditions particulières doivent être respectées (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).

L’intention du propriétaire de vendre le logement :

En premier lieu, le congé doit préciser le motif allégué justifiant la délivrance du congé. Cette précision permet au destinataire de s’assurer de la régularité du congé en ce qu’il s’inscrit dans le cadre d’une des trois possibilités ouvertes par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En l’occurrence, le congé devra donc préciser expressément l’intention du propriétaire de mettre un terme au bail afin de vendre le bien.

La mention des dispositions législatives :

En second lieu, le congé doit énoncer les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation purement formelle permet de s’assurer que le locataire est suffisamment informé sur l’existence et le contenu des dispositions législatives qui s’appliquent afin qu’il puisse faire valoir ses droits en cas d’abus de la part du bailleur.

Le droit de préemption offert au locataire :

En dernier lieu, le locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien qu’il occupe. Ainsi, le congé pour vente vaut nécessairement offre de vente et doit mentionner toutes les informations utiles au locataire pour prendre sa décision de manière éclairée et avertie. En conséquence, le congé doit faire état de la description précise du logement et de ses annexes, du prix de vente et des conditions de la vente projetée.

En revanche, le congé ne doit pas impérativement mentionner la surface exacte du bien vendu, ni contenir les diagnostics obligatoires à la vente, le règlement de copropriété ou encore l’état descriptif de division.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois suivant la réception du congé pour faire valoir son intention de réaliser la vente. Si le locataire refuse expressément ou s’abstient de toute réponse passé le délai de deux mois, il est réputé avoir renoncé et l’offre devient caduque. 

En revanche, dans l’hypothèse où le bailleur entend vendre le bien à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées initialement à son locataire dans le congé, il doit notifier au preneur la modification de l’offre. Cette notification vaut nouvelle offre de vente valable durant un délai deux mois si le bail n’est pas échu et un mois une fois le bail échu.

En tout état de cause, le locataire ayant accepté le principe de la vente bénéficie ensuite d’un second délai de deux mois pour procéder à la réalisation effective de la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt immobilier pour le financement du bien.

En pratique, les notaires s’accordent pour dire que le locataire dispose ensuite d’un délai d’un an pour finaliser la vente. Toutefois, dans le silence des textes, il semble logique que le droit de préemption du locataire reste valable dès lors que les parties sont toujours dans le processus de vente.

A savoir : Le droit de préemption ne s’applique que dans le cadre de la location d’un logement vide non en cas de location meublée !

Le non-respect des conditions du congé :

En l’absence d’une seule de ces mentions rendues obligatoires par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé encourt la nullité pour vice de fonds ou vice de forme selon l’omission constatée. Aussi, la responsabilité du bailleur, et le cas échéant, celle du mandataire peuvent se voir engagées.

En cas de congé frauduleux, le propriétaire encourt une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6.000 euros pour une personne physique et 30.000 euros pour une personne morale selon la gravité des faits reprochés (Article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989). 

Le propriétaire peut également être condamné à verser au locataire des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi par le locataire par la délivrance du congé frauduleux (ex : frais d’agence, frais de déménagement, etc.). Ce préjudice peut également être moral telle que l’angoisse générée par la crainte de ne pas trouver un nouveau logement. En revanche, rares sont les cas où les tribunaux ont pu ordonner une réintégration du locataire évincé dans le logement.

A savoir : On ne transige pas avec la loi de 1989 ! En effet, celle-ci étant d’ordre public, il n’est pas possible d’envisager une sorte de « congé amiable » et de s’entendre avec le locataire pour obtenir de lui qu’il quitte les lieux.

Sources :

Article 15 I de la loi du 6 juillet 1989

Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989

Article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989

Article 25-8 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989

Article 131-38 du Code pénal

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