Le droit de surplomb

Entré en vigueur le 25 juin 2022 (décret 23 juin 2022)

Sommaire

Le principe :

La réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur (ITE) pour les bâtiments construits en limite de propriété nécessitait jusqu’à présent que la propriété voisine accepte expressément cet empiétement en surplomb, ce qui bloquait un nombre important de projets.

La Loi du 22 août 2021, dite loi « Climat & Résilience », comporte un article 172 qui instaure un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus (CCH, art. L. 113-5-1).

Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur ne peut toutefois bénéficier de ce droit de surplomb du fonds voisin que si aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessive.

Par ailleurs, l’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 m au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice.

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds.

Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Il faut réaliser une convention avec son voisin surplombé ouvrant à ce dernier le droit à une indemnité préalable mais également un délai de 6 mois pour contester ce droit pour motif légitime et sérieux ou non-respect de ce droit.

La fin de ce droit s’opère par la destruction du bâtiment bénéficiant de l’isolation ou lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation. Dans cette hypothèse, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé et l’indemnité prévue au titre du surplomb demeure acquise.

iNFORMATION ET NOTIFICATION :

EN DETAIL : Le DECRET n° 2022-926 du 23 juin 2022

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire qui souhaite engager des travaux de rénovation doit respecter une procédure d’information à l’égard du propriétaire voisin. Obligation d’information par LRAR ou par acte de commissaire de justice (huissier).

Il doit en effet notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de ce droit d’accès. Pour ce faire, il doit préciser :
- « 1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

- « 2° Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
- « 3° Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
- « 4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
- « 5° Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;
- « 6° Le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;
- « 7° Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1. » (art. R. 113-19 du CCH).

Cette obligation d’information pèse également sur le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux même après la conclusion de l’acte puisqu’il est tenu de notifier au propriétaire du fonds à surplomber, « dès qu’il a fait son choix », les coordonnées complètes de la personne ou de l’entreprise appelée à intervenir ainsi que le numéro de police d’assurance décennale, mais également le numéro de police pour l’assurance dommages ouvrage dès qu’il l’a souscrite (CCH, art. R. 113-24). Ces notifications complémentaires sont faites par LRAR. Ces notifications complémentaires sont sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition de 6 mois, ci-après évoqué, dont bénéficie le propriétaire du fonds voisin.

Opposition :

Le propriétaire du fonds voisin peut, dans un délai de 6 mois à compter de cette notification:
- S’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions d’exercice de ce droit ;
- S’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
- Il peut également, dans ce même délai de 6 mois, saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II de l’article L.113-5-1 (CCH, art. L. 113-5-1, III).

Faute de saisine de la juridiction compétente dans le délai de 6 mois, le voisin est réputé avoir accepté la demande qu’il a reçue.

contenu de la convention

La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber ainsi que la durée de cet accès ;

La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place ;

L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installations temporaires.

Les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisins, le cas échéant.

procédure particulière si le fonds à surplomber est soumis au statut de la copropriété

Si l’Assemblée générale répond favorablement à la notification du bénéficiaire du droit de surplomb, les travaux pourront commencer après signature de l’acte authentique et de la convention consacrant l’accès au fonds voisin.

Si l’Assemblée générale répond défavorablement, le syndicat devra saisir le juge compétent dans un délai de six mois à compter de la notification de l’intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb par le propriétaire du fonds bénéficiaire, et ce soit pour contester « par décision motivée » la demande se surplomb et/ou le montant de l’indemnité proposée par le voisin. Ainsi,

- Le syndic est tenu d’inscrire cette opposition à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires qui devra se tenir un délai « qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois » à compter de la réception de la demande.
- L’ordre du jour devant alors comporter :
  - La question de la saisine du juge en opposition à l’exercice du droit de surplomb;
  - La question de la saisine du juge pour fixer l’indemnité. Les documents notifiés à la copropriété par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent bien évidemment être joints à la convocation à l’Assemblée.

Calcul de l'indemnité préalable

L’indemnité doit être obligatoirement prévue dans la convention,
Mais le décret du 23 juin 2022 ne prévoit pas de règle de calcul ni de barème. Il prévoit seulement la possibilité de saisir le juge judiciaire (à défaut d’accord entre les parties ou d’opposition du propriétaire voisin) afin qu’il puisse fixer discrétionnairement le montant des indemnités en procédure accélérée au fond :

« A défaut d’accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s’opposer à l’exercice de l’un des droits mentionnés aux I et II de l’article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond. »

(art. R. 113-22 du CCH).

Attention : Si les voisins ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité, seul le propriétaire du fonds à surplomber doit diligenter l’action en justice.

Remarque : Bien que le juge est sensé statuer dans un délai plutôt court, conformément à la procédure accélérée au fond (art. 839 du Code de procédure civile), le silence du Législateur et le gouvernement n’ayant donné aucune indication sur la façon de calculer cette indemnité, la procédure risque d’être longue puisque le juge aura recours à des expertises judiciaires.

Solution : Négociation amiable avec le propriétaire du fonds voisin et/ou recours à un expert à titre amiable pour apporter une base objective à la négociation.

Résumé mise en œuvre

Une (co)propriété portant un projet de rénovation énergétique requérant une isolation sur le fonds voisin devra donc :
- Se rapprocher du propriétaire du fonds voisin pour engager une négociation.
- S’accorder sur une convention d’empiétement.
- Si le propriétaire du fonds voisin ou du bâtiment à isoler est une copropriété, cette convention devra être adoptée par le syndicat de copropriétaires en Assemblée générale à l’article 25.
- Signer la convention devant notaire. En copropriété, c’est le syndic qui signe.
- L’indemnité sera ensuite versée.
- Les travaux pourront être réalisés.

Le droit de surplomb

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Opposition :

contenu de la convention

procédure particulière si le fonds à surplomber est soumis au statut de la copropriété

Calcul de l'indemnité préalable

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