Il n’est pas rare qu’un bien immobilier à la vente soit occupé par un locataire. Cette situation requiert une vigilance particulière du professionnel de l’immobilier à l’endroit du potentiel acquéreur, notamment au titre de son obligation d’information et de conseil. En plus de ces diligences, il convient dans certains cas de purger un droit de préemption dont est titulaire le locataire. La connaissance de ces différents droits de préemption et de leurs modalités est indispensable pour le déroulement serein de l’opération.
Nous vous proposons donc dans le présent article un rappel des différents cas dans lesquels le locataire dispose d’un droit de préemption ainsi que leurs modalités.
Sommaire :
I La vente d’un logement occupé
Il s’agit du cas le plus fréquent dans lequel un droit de préemption du locataire est à respecter. Attention, ce qui suit ne s’applique pas aux logements meublés, ces derniers étant exclus du droit de préemption en cas de congé pour vente.
1. Champ d’application
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le propriétaire qui souhaite se séparer de son locataire préalablement à la vente de son bien adresse à ce dernier un congé pour vente. Ce congé pour vente, dont les modalités font l’objet d’une réglementation spécifique, devra comporter une offre de vente de nature à purger le droit de préemption du locataire. Ladite offre devra notamment reproduire, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Ce droit de préemption nécessite que plusieurs conditions cumulatives soient réunies :
Le congé pour vente
Rappelons ici que le congé pour vente doit, pour être valable, comporter un certain nombre de mentions obligatoires :
Motif du congé (pour vendre)
2. Modalités
Le locataire destinataire du congé pour vente dispose à compter de sa réception d’un délai de 2 mois pour notifier au propriétaire son intention de préempter. Une fois cette notification faite, il dispose d’un délai de 2 mois pour signer l’acter de vente chez le notaire. Passé ce délai, le locataire perd le bénéfice de son droit de préemption sauf à ce que le propriétaire baisse le prix de vente. S’il souhaite recourir à un prêt bancaire pour acquérir le bien, il bénéficie d’un délai supplémentaire de 2 mois soit un total de 4 mois. Mais attention, pour bénéficier de ce délai supplémentaire, le locataire doit expressément préciser dans sa notification qu’il souhaite acquérir le bien au moyen d’un prêt bancaire.
Lorsque le locataire ne se manifeste pas ou se manifeste trop tard, le droit de préemption ne doit pas pour autant être oublié. En effet, à chaque fois que le propriétaire baissera le prix de vente de son bien, une nouvelle offre devra être adressée au locataire dans les mêmes formes que la notification initiale. ce dernier disposera cette fois d’un mois à compter de sa réception pour notifier son acceptation. Ce délai sera, là encore, prolongé de 2 mois si il indique dans sa réponse son intention de recourir à un prêt.
Les honoraires de l’agent immobilier
Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas dus. En effet, la vente intervient dans le cadre d’une obligation légale et non grâce à l’entremise de l’agent immobilier. Aucun texte n’empêche le vendeur ou le locataire de les acquitter mais leur paiement ne pourra pas être légalement exigé.
La seconde hypothèse où on rencontre un droit de préemption est celle de le vente d’un bien dans lequel est exploité un fonds de commerce. Contrairement, aux biens à usage d’habitation, ici le locataire bénéficiera d’un droit de préemption même si le propriétaire vend le bien occupé et n’a donc pas l’intention de donner congé.
1. Champs d’application
Ce droit de préemption concerne le titulaire d’un bail commercial portant sur un local à usage commercial ou artisanal. Il ne concerne donc pas les locataires titulaires d’un bail dérogatoire ou d’un bail précaire. Il ne s’applique pas non plus aux locataires ayant opté pour la conclusion d’un bail commercial alors que ce type de contrat n’était pas obligatoire si ils n’exploitent ni un fonds de commerce ni un fonds artisanal comme par exemple les associations.
Enfin lors de la vente des murs commerciaux dans le cadre d’une des opérations ci-dessous, le droit de préemption ne sera pas applicable :
2. Modalités
Lorsqu’il a l’intention de vendre les murs, le bailleur doit adresser à son preneur une notification par courrier recommandé avec demande d’avis de réception où remise en mains propres contre signature. Cette notification vaut offre de vente ; elle doit comporter impérativement les conditions de le vente envisagée et bien sûr le prix de vente. Elle doit également, à peine de nullité, reproduire les 4 premiers alinéas de l’article L145-46-1 du Code de commerce.
Dans une jurisprudence récente, la Cour de cassation a précisé que le droit de préemption devait être purgé impérativement avant la réalisation de l’acte définitif mais pas nécessairement avant la mise en commercialisation du bien. Il est donc tout à fait possible, en l’état actuel du droit positif, de signer un compromis avec l’acquéreur pressenti tout en prévoyant à titre de condition suspensive la purge du droit de préemption du locataire commercial (Civ. 3, 23.09.2021, 20-17799, PB).
A la réception de cette notification, le locataire dispose d’un mois pour se positionner. En cas d’acceptation, comme pour les locaux d’habitation, il disposera d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente, délai porté à 4 mois s’il souhaite avoir recours à un prêt et sous réserve qu’il précise dans sa réponse. Là encore, si la vente n’est pas réalisée dans un délai maximum prévu, le locataire perd son droit de préemption.
En revanche si le bailleur décide de mettre en vente le bien à un prix plus avantageux il devra recommencer la procédure auprès de son locataire.
Les honoraires de l’agent immobilier
Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas dus. En effet, la vente intervient dans le cadre d’une obligation légale et non grâce à l’entremise de l’agent immobilier. Aucun texte n’empêche le vendeur ou le locataire de les acquitter mais leur paiement ne pourra pas être légalement exigé. Ce point a été clairement affirmé par la jurisprudence (Civ 3, 28 juin 2018, 17-14.605 PB).
Il existe d’autres cas spécifiques dans lesquels le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Ces différents cas nécessitent des articles dédiés ; néanmoins nous vous les présenterons dans leurs grandes lignes.
1. La première vente suite à division
Lorsqu’un immeuble en mono propriété fait l’objet d’une division, c’est-à-dire lorsqu’un état descriptif de division est établi et publié, la première vente intervenant postérieurement à cet événement confère au locataire en place, à usage de résidence principale, un droit de préemption.
Comme dans les cas précédents, le bailleur doit informer son locataire de la vente pressentie et lui préciser notamment le prix, les conditions de la vente et le superficie du bien. Le locataire dispose alors de 2 mois pour se positionner. S’il souhaite préempter, il disposera d’un délai de 2 mois pour le faire, délai porté à 4 mois s’il indique avoir recours à un prêt pour l’acquisition. Là encore, en cas de baisse de prix, le propriétaire devra à nouveau sonder son locataire qui ne disposera alors plus que d’un délai d’un mois pour se positionner.
Contrairement au cas du congé pour vente, le locataire qui ne souhaite pas préempter n’a aucune obligation de quitter le logement.
Ce droit de préemption souffre quelques exceptions :
2. La vente en bloc de plus de 5 logements
Lorsque le propriétaire d’un immeuble comportant plus de 5 logements souhaite céder sa propriété, les locataires qui l’occupent à usage d’habitation bénéficient d’un droit de préemption. Comme dans les cas précédents, pour purger ce droit de préemption, le propriétaire devra adresser à caque locataire une notification comportant le prix de l’immeuble mais également le prix du logement occupé, le projet de règlement de copropriété ainsi qu’un diagnostic technique de l’immeuble.
A la réception de cette notification, chaque locataire disposera d’un délai de 4 mois pour préempter. En cas de préemption, le vente devrait intervenir dans un délai de 2 mois porté à 4 mois si le locataire indique avoir recours à un prêt. Là encore, si le propriétaire décide de baisser le prix de vente, la procédure devra être réitérée, mais cette fois avec un délai de positionnement de seulement un mois.
Précisons ici que le droit de préemption ne concerne que le logement occupé et en aucun cas l’immeuble dans son intégralité. Par ailleurs le locataire qui ne souhaite pas préempter n’a aucune obligation de quitter de logement.
Ce droit de préemption souffre quelque exceptions en effet, le propriétaire n’aura pas à le purger si l’acquéreur pressenti s’engage à proroger les baux pour une durée de 6 ans. Ce droit de préemption ne s’appliquera également pas lorsque la vente intervient entre parents ou alliés ou bien lorsque la commune a décidé de préempter.
3. La vente de plus de 10 lots dans une même propriété
Ce dernier cas s’applique uniquement aux propriétaires personnes morales qui procéderaient à la vente de plus de 10 lots dans un même immeuble. Sont comptabilisés : les logements occupés, vides ainsi que les logements mixtes (commerciaux avec partie habitation). Par ailleurs, les textes n’exigent pas que la vente des lots ait lieu de manière simultanée.
La mise en œuvre de ce droit de préemption consiste en 2 phases :
Phase d’information :
Pour aller plus loin : Module T03 – Vente immobilière avec un locataire et mise en location.
La Cour de cassation rappelle : le droit de préemption du locataire commercial ne s’applique pas si le propriétaire vend l’intégralité de l’immeuble. Le locataire n’a de priorité que pour le local qu’il occupe, pas pour tout l’ensemble immobilier.
Le Conseil d’État précise : un syndic peut agir en justice sans autorisation de l’AG, tant qu’aucun copropriétaire ne conteste. Ni le juge ni l’adversaire ne peuvent invoquer ce défaut d’autorisation. Une sécurité importante pour vos contentieux en copropriété.
En gestion locative, un bailleur peut obtenir l’indemnisation des dégradations causées par un locataire même si les réparations n’ont pas été faites. La Cour de cassation rappelle : seule la preuve de la faute et du préjudice suffit pour engager la responsabilité.
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