Lotissement : permis d’aménager ou déclaration préalable ?

Le lotissement consiste à diviser un terrain en plusieurs lots en vue d’y édifier des constructions. En début de projet, se pose alors la question de savoir s’il faut obtenir un permis d’aménager ou procéder à une déclaration préalable.

A savoir : Il y a lotissement dès lors qu’on procède à la division d’un lot en 2 lots. Il est donc possible de se trouver rapidement en lotisseur de fait.

Dès lors, les règles du lotissement deviennent applicables quelle que soit l’affectation des lots (locaux à usage d’habitation, industriel, commercial ou de bureaux).

En début de projet, se pose alors la question de savoir s’il faut obtenir un permis d’aménager ou procéder à une déclaration préalable.

Quelle autorisation d’urbanisme obtenir ?

La délivrance d’un permis d’aménager est nécessaire dans deux cas (R 421-19 du Code de l’urbanisme) :

  • Lorsque l’opération de lotissement porte sur un espace protégé tel qu’un site classé, un monument historique ou un espace remarquable
  • Lorsque l’opération de lotissement emporte la construction d’équipement de voirie et d’installations communes

Dans tous les autres cas, c’est-à-dire lorsque l’opération ne porte pas sur un espace protégé et n’entraine pas la construction d’espaces communs, seule une déclaration préalable est a minima nécessaire (R 421-23 du Code de l’urbanisme).

A partir de quand est-il possible de lancer la commercialisation ?

Il faut distinguer suivant la nature de l’autorisation d’urbanisme nécessaire.

Lorsque l’opération projetée nécessite la délivrance d’un permis d’aménager, il n’est pas possible de lancer la commercialisation avant d’obtenir le permis. Par contre, entre l’obtention du permis d’aménager et l’achèvement des travaux, il sera possible de débuter la commercialisation avec une garantie d’achèvement.

Lorsque l’opération projetée nécessite une déclaration préalable, il est possible de lancer la commercialisation du projet avant la déclaration. Néanmoins, il ne faut pas omettre d’inclure une condition suspensive de non opposition à la déclaration préalable.

(1) La publicité doit toutefois indiquer que le permis d’aménager n’est pas encore obtenu.

(2) L’option ne doit toutefois pas être levée avant :

– soit l’envoi par le lotisseur de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, 

– soit l’autorisation de vendre par anticipation ou de différer les travaux de finition.

(3) Sous réserve de l’absence de tout versement de l’article 1589-1 du Code civil.

Sources :

L 421-2 du Code de l’urbanisme

L. 442-2 du Code de l’urbanisme

R. 421-19 du Code de l’urbanisme 

R 421-23 du Code de l’urbanisme

http://outil2amenagement.cerema.fr/le-lotissement-r614.html

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