GESTION DES IMPAYÉS (G16)

• Identifier les typologies d’impayés et les signaux faibles en parc privé. 
• Conduire un recouvrement amiable efficace, structuré et conforme aux obligations légales. 
• Maîtriser les procédures conservatoires et judiciaires applicables aux baux d’habitation. 
• Sécuriser leurs pratiques pour éviter les nullités de procédure et les risques de responsabilité. 
• Gérer les impayés en copropriété et les situations particulières (vente d’un lot, charges récupérables). 
• Professionnaliser la relation avec les acteurs : locataire, bailleur, assureur GLI, commissaire de justice, syndic.

1️⃣ Introduction – Comprendre l’impayé en gestion locative privée 

• Définition juridique et opérationnelle de l’impayé 
• Les acteurs : bailleur, locataire, gestionnaire, GLI, commissaire de justice, avocat 
• Le droit à l’exécution du créancier et les limites 
• Obligations du gestionnaire : diligence, information, traçabilité, loyauté 
• Actualités 2024‑2026 : 

• DPE opposable et décence énergétique 
• Jurisprudences récentes sur congés, EDL, preuves 
• Digitalisation des actes de commissaires de justice 

2️⃣ Recouvrement amiable – Le pilier central 

• Détection précoce : retards, incidents de paiement, alertes GLI 
• Relances : téléphone, mail, SMS, LRAR 
• Script d’entretien de recouvrement 
• Plan d’apurement : cadre légal, durée, preuve, rupture 
• Mobilisation des aides : CAF, FSL (selon territoire) 
• Traçabilité : preuves, calendrier, conservation des écrits 
• Risques : rupture de plan, mauvaise qualification de la situation, absence de preuve 
• Plan rompu 
• Locataire de bonne foi mais instable 

3️⃣ Mesures conservatoires – Sécuriser la créance 

• Saisie conservatoire des comptes bancaires 
• Saisie conservatoire des biens meubles 
• Hypothèque judiciaire provisoire 
• Conditions : créance paraissant fondée, urgence, risque d’insolvabilité 
• Actualités : plateformes numériques des commissaires de justice 

4️⃣ Procédures judiciaires – Du commandement à l’expulsion 

• Commandement de payer : mentions obligatoires, délais 
• Assignation : rédaction, pièces, signification 
• Audience : rôle du juge, délais de paiement, résiliation 
• Jugement : exécution provisoire, voies de recours 
• Commandement de quitter les lieux 
• Trêve hivernale : exceptions 
• Concours de la force publique : dossier, délais, responsabilité de l’État 
• Expulsion : déroulé, inventaire, garde‑meuble, abandon des biens 

5️⃣ Impayés en copropriété – Un régime particulier 

• Charges récupérables / non récupérables 
• Procédure de recouvrement du syndic 
• Mise en demeure 
• Injonction de payer 
• Procédure accélérée de recouvrement des charges 
• Impayés lors de la vente d’un lot : 

• État daté 
• Pré‑état daté 
• Opposition du syndic 
• Répartition des dettes 

6️⃣ Synthèse – Outils professionnels du gestionnaire privé