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l'obligation de viabilisation
d'un ou plusieurs lots issus d'une division (lotissement)

principe

Toute division foncière en vue de construire sur la partie détachée est constitutive d’un lotissement, dès le premier détachement (ordonnance du 22 décembre 2011 portée à l’article L 442-1*).

Que la division relève du permis d’aménager (PA) ou de la déclaration préalable (DP), il s’agit toujours des règles applicables au lotissement (L 442-3). La distinction se joue sur la création de voies de desserte, d’équipements et espaces communs qui entraînent la demande d’un PA (R 421-19).

Chaque lot doit être viabilisé, (L332-15) c’est-à-dire desservi en voies et réseaux pour permettre au propriétaire du lot de réaliser ses branchements privés

Ce même article (L 332-15) prévoit les réseaux minimum: 

  • La voirie,
  • L’alimentation en eau, gaz et électricité,
  • Les réseaux de télécommunications,
  • L’évacuation et le traitement des eaux et matières usées,
  • L’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (ce dernier point relève uniquement du permis d’aménager).

exceptions

Les exceptions ne donnant pas lieu à PA ou DP, limitativement énumérées, sont prévues à l’article R 442-1

Il va s’agir principalement du:

  • détachement de terrain d’une propriété en vue de son rattachement à une propriété contiguë
  • détachement de terrain supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
  • détachement d’un terrain inconstructible (Jurisprudence : servitude de non aedificandi, zone inconstructible)
  • permis valant division, de la division primaire, des expropriations et plus généralement des divisions au profit des collectivités territoriales.

sanctions

La sanction peut s’élever à 15.000€ pour une personne physique et 5 fois plus pour une personne morale avec interdiction d’exercice pour son responsable (L 480-4-1). Le juge peut également prononcer une astreinte allant jusqu’à 500€ par jour de retard dans la mise aux normes (L 480-7).

L’acquéreur peut en outre demander durant 10 ans la mise aux normes (L 480-16).

Il peut également demander l’annulation de la vente (L 480-15) mais dans un délai plus court car celle-ci ne peut plus être annulée si le permis de construire de l’acquéreur du lot a été accordé (L 480-15 al.2).

*Tous les articles cités sont ceux du code de l’urbanisme.

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