Changement d’usage et réunion de deux locaux
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Un bail dérogatoire avait été signé entre les deux parties, avec une date d’expiration au 30 septembre 2006. À la fin de celui-ci, le preneur est resté en place dans les lieux. Le bailleur ne se manifeste pas et il continue à lui adresser ses quittances, puis subitement, il se met à facturer des indemnités d’occupation.
Le preneur invoque donc qu’il est à présent soumis au statut des baux commerciaux, comme le prévoit la loi en cas de maintien du preneur dans les lieux objets du bail dérogatoire (art.L145-5 C. commerce, sur le bail dérogatoire). Il intente donc une action en justice afin que soit constatée l’existence de ce bail commercial.
Devant les juridictions du fond, le preneur est débouté en appel : on lui oppose la prescription de son action. Selon les juges, il aurait dû agir dans les 5 ans après la signature du premier bail.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et considère que l’action est ici imprescriptible. La Cour explique qu’en l’espèce, il s’agit seulement de constater l’existence d’une situation, juridiquement encadrée par l’art.L145-5 C. commerce. Ainsi une action visant simplement à faire valider l’existence d’un bail commercial, n’est soumise à aucune prescription.
Attention : ce n’est pas une action en requalification ici. Si tel était le cas, celle-ci serait soumise au délai biennal L.145-60 C. commerce.
Jusqu’à présent, les contrats de location des biens loués en tant que résidence principale (nue ou meublée) ne mentionnaient que le seuil de consommation énergétique maximal.
Les baux signés à partir du 1er janvier 2024 devront fournir plus de détails et préciser le calendrier concernant les interdictions de mise en location des logements les plus énergivores.
Pour rappel, voici le calendrier des logements qui seront impropres à la location dans les années à venir :
Le décret du 18 août 2023 prévoit également que la classe énergétique du logement (DPE) devienne une mention du contrat type, et cela à compter du 1er janvier 2025.
Outre les questions de performance énergétique, le décret impose la mention dans le bail de l’identifiant fiscal du logement (au 1er janvier 2024).
Afin de limiter l’impact de l’inflation sur les ménages et les petites entreprises, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, avait mis en place un plafonnement à la variation annuelle des indices locatifs. Les indices des loyers commerciaux (ILC), comme les indices de référence des loyers (IRL) ont ainsi été bloqués à 3.5%.
Ce dispositif provisoire est à nouveau prolongé jusqu’au 1er trimestre 2024.
Tout est une question de date dans cette affaire. Un acte authentique concernant la vente d’un terrain à bâtir est signé le 21 janvier 2012. Pour être certain de la constructibilité du terrain, l’acquéreur avait obtenu un certificat d’urbanisme le 9 janvier, confirmant que la zone était bien classée constructible.
Mais 9 jours après la signature de l’acte, l’acquéreur est informé que le PLU a été modifié par une décision du conseil municipal du 27 janvier, et que son terrain est à présent inconstructible.
L’acquéreur assigne le vendeur en paiement de dommages et intérêts sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance conforme. Mais aussi le notaire, en invoquant un manquement à son obligation de conseil.
Les juges ne feront pas droit aux demandes de l’acquéreur. En effet, la modification du PLU n’a été publiée que le 9 février, c’est donc à cette date qu’il entre en vigueur et devient opposable. Ainsi, à la date de signature de l’acte, l’ancien PLU restait applicable et de ce fait, le vendeur n’a pas commis de manquement à son obligation de délivrance conforme : le bien vendu était bien un terrain à bâtir le jour où il a été délivré à l’acquéreur.
Mieux vaut insérer une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, pour éviter ce genre de mésaventure.
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