Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 juin 2025 – n° 23-19.292 et n° 23-17.604
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👉Dans la première affaire, un bailleur avait loué un local commercial constituant une partie d’un lot de copropriété. La partie louée du lot représentait 99 m², la surface résiduelle n’étant, elle, ni louée ni occupée.
La vente portait donc sur le local commercial loué, auquel était ajoutée la partie résiduelle non louée, une cave et deux box.
👉Dans la seconde affaire, un bailleur est propriétaire d’un ensemble immobilier qui s’étend sur plusieurs parcelles et comprenant un bâtiment et un parking. Le bâtiment et le parking avaient été donnés à bail à un locataire exploitant un bar-discothèque.
Le bailleur avait ensuite vendu l’ensemble immobilier, qui portait donc sur plusieurs parcelles non construites qui n’étaient pas incluses dans l’assiette du bail.
🔍Dans les deux cas, les locataires commerciaux estiment que la vente ne portait que sur un seul local commercial, et non sur un ensemble commercial ou des locaux distincts. Ils saisissent donc la justice pour contester l’exclusion de leur droit de priorité à l’achat.
⚖️ Selon la décision de la Cour de cassation, le locataire d’un local commercial n’a pas de priorité pour acheter tout l’immeuble, seulement le local qu’il loue. Elle précise que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.
A noter : Cette décision allège vos obligations de formalisme à l’égard du locataire commercial, lorsque l’intégralité de l’immeuble est mise en vente et non le seul local commercial loué. Vous devez, en revanche, informer le preneur de cette particularité au moment de la vente de l’immeuble.
Le Conseil d’État précise : un syndic peut agir en justice sans autorisation de l’AG, tant qu’aucun copropriétaire ne conteste. Ni le juge ni l’adversaire ne peuvent invoquer ce défaut d’autorisation. Une sécurité importante pour vos contentieux en copropriété.
En gestion locative, un bailleur peut obtenir l’indemnisation des dégradations causées par un locataire même si les réparations n’ont pas été faites. La Cour de cassation rappelle : seule la preuve de la faute et du préjudice suffit pour engager la responsabilité.
Un bailleur commercial ne peut retenir le dépôt de garantie sans preuve de faute du locataire. La Cour d’appel de Paris le rappelle et une loi va bientôt imposer un délai maximal de 3 mois pour la restitution.
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