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Syndic / Copropriété

septembre 3, 2025

Qualité à agir en justice : le juge est saisi même sans autorisation de l’assemblée générale⚠️ !

Conseil d’Etat, 09 avril 2025 – Décision n° 492236

💡Conformément à la loi, le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans toutes les procédures contentieuses devant la justice. Cependant, la validité de cette représentation devant les juridictions est soumise à conditions.

Au nom du syndicat, le syndic ne peut agir en justice que lorsqu’il y a été autorisé. Une action en justice dirigée contre un tiers par un syndic n’est donc recevable que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires l’autorise.

📌Ainsi, 1/ pour agir en justice le syndic de copropriété doit disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires ; 2/ l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale ne peut être soulevée que par un seul ou plusieurs copropriétaires.

🔍 Dans le cas d’espèce, le syndic de copropriété d’une résidence avait demandé au tribunal administratif de Toulon l’annulation d’un permis de construire délivré par la mairie à une société pour la construction de trois maisons et la rénovation d’une villa dans leur voisinage.

Le tribunal refuse de recevoir la demande du syndic après avoir relevé d’office (c’est-à-dire sans que ce soit demandé par les parties) un défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

⚖️Le Conseil d’Etat, saisi en dernier recours, rappelle toutefois que depuis 2019 seul un ou plusieurs copropriétaires peuvent se servir d’une absence d’autorisation du syndic pour faire invalider une action en justice qu’il aura introduite. Ni la personne contre laquelle l’action est dirigée ni même le juge ne peut s’en servir pour soulever l’irrecevabilité de l’action du syndic.

A noter : pour rappel, le mandat d’agir en justice du syndic n’est pas issu du contrat de syndic et l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoire. Dans cette espèce, le syndic a eu la chance qu’un copropriétaire ou l’ensemble des copropriétaires n’aient pas soulevé l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice.

Afin de sécuriser vos éventuelles actions judiciaires et d’éviter toute remise en question, il convient systématiquement d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

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