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⚡ Actu septembre 2026
Une décision de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 rappelle qu’en présence d’une partie commune spéciale ou d’un ouvrage relevant du syndicat, la répartition des responsabilités n’est pas toujours celle que l’on imagine.
✍️ Par Christelle Girard, Formatrice · 📅 Octobre 2026 · ⏱️ 6 min de lecture
Lorsqu’un dégât des eaux trouve son origine dans une terrasse dont l’entretien incombe à un copropriétaire, la conclusion paraît souvent évidente : c’est ce copropriétaire qui devra assumer les conséquences du sinistre.
Pourtant, une décision rendue le 17 septembre 2026 rappelle que les choses sont parfois plus complexes en copropriété. Entre parties privatives, parties communes, jouissance privative et obligations d’entretien, la répartition des responsabilités peut réserver quelques surprises.
Et celle-ci risque d’intéresser de nombreux syndics. Car dans cette affaire, le copropriétaire avait bien une obligation d’entretien de la terrasse… mais c’est tout de même le syndicat des copropriétaires qui a été condamné à indemniser les dommages.
Comme souvent en copropriété, l’intuition n’était pas forcément la meilleure conseillère.
L’affaire trouve son origine dans des infiltrations affectant un lot de copropriété.
L’expertise met en évidence que les désordres proviennent d’une terrasse dont l’entretien courant était mis à la charge du copropriétaire qui en avait la jouissance.
Face à cette situation, l’argument semblait relativement simple : puisque le règlement de copropriété imposait au copropriétaire concerné d’assurer l’entretien de la terrasse, sa responsabilité devait être engagée.
Un raisonnement que l’on retrouve fréquemment dans les copropriétés.
Après tout, lorsqu’un copropriétaire a l’obligation d’entretenir un équipement et qu’un dommage survient faute d’entretien, il paraît logique qu’il en supporte les conséquences.
Mais encore faut-il déterminer précisément la nature juridique de l’ouvrage à l’origine du sinistre.
Et c’est là que l’affaire devient particulièrement intéressante.
Dans de nombreuses copropriétés, certaines parties communes sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
C’est notamment le cas :
Le règlement de copropriété prévoit souvent que l’entretien courant est assuré par le bénéficiaire de cette jouissance privative.
Cette répartition des tâches est pratique. Elle évite que le syndicat intervienne pour chaque nettoyage, désherbage ou petit entretien.
Mais cette obligation d’entretien ne modifie pas automatiquement la nature juridique de l’ouvrage.
📌 Le point clé
Autrement dit, une terrasse peut parfaitement rester une partie commune tout en étant entretenue par un copropriétaire.
Et c’est précisément ce point qui a pesé dans la solution retenue par les juges.
La décision du 17 septembre 2026 rappelle un principe essentiel du droit de la copropriété.
Lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune ou dans un ouvrage relevant de la responsabilité du syndicat, la victime peut obtenir réparation auprès du syndicat des copropriétaires (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).
Peu importe que certaines obligations d’entretien aient été transférées à un copropriétaire par le règlement de copropriété.
Cette solution est particulièrement importante en pratique.
Il n’est pas rare qu’un syndic considère, parfois un peu rapidement, qu’une clause d’entretien inscrite dans le règlement permet d’écarter toute responsabilité du syndicat.
La décision rappelle au contraire qu’il convient d’analyser avec précision :
Comme en copropriété, les apparences sont parfois trompeuses. Une terrasse peut sembler « privative » au premier regard alors qu’elle demeure juridiquement commune.
Pour les syndics professionnels, l’enseignement est particulièrement concret.
Lorsqu’un sinistre implique :
il ne faut jamais se contenter d’examiner la seule clause d’entretien.
La première question doit être :
Qui est juridiquement responsable de l’ouvrage concerné ?
La seconde :
Le désordre résulte-t-il d’un défaut d’entretien courant ou d’un défaut affectant une partie commune ?
Car les conséquences ne seront pas les mêmes.
Dans certaines situations, le syndicat pourra être amené à indemniser la victime avant même qu’une éventuelle action récursoire soit envisagée contre le copropriétaire concerné.
Cette décision illustre une confusion fréquente.
Beaucoup d’acteurs assimilent :
Or ces notions ne se confondent pas nécessairement.
Une personne peut être chargée de l’entretien d’un équipement sans être automatiquement l’unique responsable de tous les dommages qui trouvent leur origine dans cet équipement.
Inversement, une collectivité ou un syndicat peut demeurer responsable d’un ouvrage même lorsqu’un tiers supporte certaines obligations pratiques d’entretien.
Cette distinction est essentielle en copropriété où les règlements organisent parfois des répartitions très fines des charges et des obligations.
Cette affaire est également l’occasion de rappeler quelques réflexes utiles.
Avant toute prise de position, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être examinés attentivement.
Une terrasse accessible uniquement depuis un lot n’est pas nécessairement privative.
Une clause mettant l’entretien à la charge d’un copropriétaire ne suffit pas toujours à transférer la responsabilité du sinistre.
Lorsqu’une responsabilité du syndicat est envisageable, une déclaration rapide auprès de l’assureur permet d’éviter des complications supplémentaires.
Les rapports d’expertise jouent souvent un rôle déterminant dans ce type de contentieux.
Comme le savent bien les professionnels du secteur, une infiltration d’eau a parfois davantage de talent pour circuler dans l’immeuble que pour révéler clairement son point de départ.
Dans un contexte où les copropriétés vieillissantes sont confrontées à des problématiques récurrentes d’étanchéité, de terrasses et de balcons, cette décision rappelle que la répartition des responsabilités ne peut jamais être déduite trop rapidement.
Pour les syndics, elle constitue également un rappel utile : une clause du règlement de copropriété ne dispense pas d’une analyse juridique complète de la situation.
Lorsqu’un sinistre survient, la qualification de l’ouvrage demeure souvent la clé du dossier.
Et parfois, malgré une obligation d’entretien mise à la charge d’un copropriétaire, c’est bien le syndicat qui se retrouve au premier rang pour indemniser les dommages.
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Christelle Girard
Formatrice chez Immodroit Formation