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Au-delà du devoir de conseil et d’information : le devoir de vérification

La stipulation d’une condition suspensive de financement dans l’avant-contrat nécessite des vérifications par l’agent immobilier.

Sommaire

introduction :

Que l’agent immobilier en soit ou non le rédacteur, il doit être extrêmement vigilant à la teneur des stipulations de l’avant-contrat.

L’engagement des parties doit être éclairé et viable. La condition suspensive de prêt doit donc faire l’objet d’une attention particulière, tant dans sa rédaction que dans son exécution.

Un principe de droit : recours à un prêt

Sauf renonciation expresse, une loi de 1979, dite Loi Scrivener, impose que l’achat d’un bien immobilier par un acquéreur non professionnel soit nécessairement soumis à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Si l’acheteur n’obtient pas son financement, l’avant-contrat est caduc et la vente ne peut prospérer.
Les personnes concernées par cette protection sont les acquéreurs non professionnels, personnes physiques ou morales, qui achètent un immeuble à usage
d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel.

Lorsque le bien n’est pas bâti, il entre dans le dispositif de protection dès lors qu’il est acheté en vue de construire un immeuble à usage d’habitation ou mixte.

La loi s’applique également pour l’achat de parts sociales ou actions de société visant à attribuer en jouissance un immeuble à usage d’habitation.
Sont donc exclus du dispositif, les professionnels (personnes physiques ou morales) qui agissent dans le cadre de leur profession.

L’exception : Absence de recours à un prêt

Dans un but d’information et de protection complètes de l’acquéreur, ce dernier doit alors apposer une mention manuscrite par laquelle il renonce expressément à se prévaloir d’une condition suspensive de prêt. La seule clause dans l’avant-contrat précisant que le prix sera payé sans recours à

un crédit n’est pas suffisante.

En cas de pluralité d’acquéreurs, chacun doit remplir cette mention manuscrite.

La conséquence de l’absence ou l’irrégularité de cette mention est que l’acquéreur qui souhaite finalement recourir à un prêt, bénéficiera de la condition suspensive de prêt, conditionnant donc son achat à l’obtention d’un prêt.

La réalisation de la condition suspensive de prêt :

La jurisprudence a précisé la notion d’obtention de prêt. Il s’agit d’une offre ferme et sans réserve présentée par un organisme de crédit,
correspondant aux conditions précisées au compromis de vente. Un simple accord de principe ne permet donc pas de considérer la condition
suspensive comme réalisée.

En revanche, l’offre obtenue sous la condition de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs vaut offre ferme de crédit et permet de considérer la condition
suspensive du compromis comme pleinement réalisée.

Si la durée de la condition suspensive doit être au minimum d’un mois suivant la date de signature de l’avant-contrat, les parties peuvent convenir de prolonger ce délai, avant toutefois la date finale d’obtention du prêt prévue. En effet, passé ce délai, sans que le prêt ne soit obtenu, l’avant-contrat est caduc.

Le devoir de vérification de l’agent immobilier :

Tant le principe que l’exception du recours à un financement entraîne pour l’agent immobilier un devoir de vérification, aussi bien sur les obligations mises à la charge de l’acquéreur que sur leur bonne exécution par ce dernier.

Il faut préciser les conditions financières du prêt que l’acquéreur devra solliciter auprès des établissements de crédit. La condition suspensive précisera que le prêt recherché sera à un taux d’intérêt spécifique, ou d’une durée définie, ou encore d’un montant d’échéances mensuelles précis.

Fréquemment, l’avant-contrat précise que l’acquéreur devra réaliser des démarches de demande de prêt dans un certain délai (qui ne peut être inférieur à 1 mois) ou de tenir informé le vendeur des démarches.

L’avant-contrat va également préciser le nombre d’organismes bancaires que l’acheteur doit solliciter. S’il est précisé que l’acheteur s’engage à déposer des demandes de prêt auprès de tout organisme bancaire, il pourra se contenter d’en solliciter un seul. Si, au contraire, il est précisé qu’il doit en solliciter au moins 2, il devra faire des démarches auprès des 2 impérativement.

En conséquence, l’agent immobilier doit s’assurer que les formalités sont bien respectées, notamment en ce qui concerne la mise en demeure de l’acquéreur de justifier de l’obtention ou non du prêt une fois le délai imparti expiré. À défaut, sa responsabilité peut être engagée pour manque de diligence dans le suivi de ses dossiers.

L’agent immobilier doit également vérifier l’absence de clauses illicites, telle une clause qui imposerait à l’acquéreur d’informer le vendeur de la réalisation ou non du prêt dans le délai légal d’un mois, faute de quoi les sommes versées seraient perdues. En effet, le délai légal vise l’obtention du prêt et non l’information du vendeur qui peut donc valablement intervenir après son terme. Il en va de même d’une clause qui stipule que le défaut d’information du vendeur est assimilé à une obtention de prêt.

La solvabilité de l’acquéreur est donc un point de vigilance majeur de l’agent immobilier. Il doit s’assurer par exemple que l’acquéreur dispose des fonds, au jour de la signature de l’avant-contrat, lorsqu’il souhaite acheter sans recourir à un crédit. À défaut, il engage sa responsabilité vis-à-vis du vendeur.

En l’absence de financement comptant, l’agent immobilier doit conseiller à l’acquéreur d’insérer une condition suspensive de prêt ou une condition suspensive de vente de son bien le cas échéant.

En cas de financement de l’acquisition par le prix de vente du bien de l’acquéreur, l’agent immobilier doit inclure dans l’avant-contrat une condition suspensive de réalisation de cette vente, faute de quoi, il pourrait voir sa responsabilité engagée pour défaut de conseil. Il est dans ce cas nécessaire de s’assurer que l’acquéreur a toutes les chances de réaliser sa propre vente. Il est donc opportun de s’assurer d’un réel engagement de l’acquéreur, et de joindre en annexe à l’avant-contrat, l’avant- contrat de vente de son propre bien dont les conditions suspensives seraient purgées, en complément de la condition suspensive.

En cas de recours par l’acquéreur à un prêt relais, il est également opportun que l’agent immobilier s’assure de l’effectivité de la mise en place de ce prêt relais en tenant compte du réel financement, à savoir jusqu’à 60 à 70 % maximum de la valeur du bien.

La condition suspensive de financement est donc source de nombreuses difficultés quant à sa réalisation ou sa défaillance. Une absence de vigilance de l’agent immobilier peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité de la part du vendeur pour défaut de vérification et de la part de l’acquéreur pour défaut de conseil et d’information.

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