Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Une société (locataire) loue un local à usage commercial dans un immeuble soumis à indivision. Quelque temps après, en février 2021, cet immeuble est frappé d’un arrêté de péril grave et imminent qui met les propriétaires (bailleurs) en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique. Les propriétaires devaient assurer la stabilité et la sécurité des ouvertures (portes, fenêtres, baies) considérées comme dangereuses, et mettre en place un tunnel de protection des piétons tout au long des travaux.
Continuant à exercer ses activités et à s’acquitter des loyers, la locataire décide d’assigner ses bailleurs en restitution et en suspension rétroactives des loyers : à savoir de la date d’émission de l’arrêté jusqu’à la réalisation des travaux exigés par l’administration.
La Cour de cassation valide le refus des bailleurs de restituer à la locataire les loyers déjà versés, et approuve qu’il n’y a pas lieu de suspendre le paiement de ceux à venir. Elle précise en ce sens que la loi, sous l’empire de la version antérieure de l’article L. 521-2 (du Code de la construction et de l’habitation) ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement. Or les locaux loués sont à usage commercial.
Il est important de noter dans le cadre de votre activité de gestion de baux commerciaux que désormais les loyers pourront être suspendus si le local commercial est soumis à un arrêté de péril grave et imminent. C’est la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 qui étend la suspension des loyers aux locaux commerciaux.
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.