Une société (locataire) loue un local à usage commercial dans un immeuble soumis à indivision. Quelque temps après, en février 2021, cet immeuble est frappé d’un arrêté de péril grave et imminent qui met les propriétaires (bailleurs) en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique. Les propriétaires devaient assurer la stabilité et la sécurité des ouvertures (portes, fenêtres, baies) considérées comme dangereuses, et mettre en place un tunnel de protection des piétons tout au long des travaux.
Continuant à exercer ses activités et à s’acquitter des loyers, la locataire décide d’assigner ses bailleurs en restitution et en suspension rétroactives des loyers : à savoir de la date d’émission de l’arrêté jusqu’à la réalisation des travaux exigés par l’administration.
La Cour de cassation valide le refus des bailleurs de restituer à la locataire les loyers déjà versés, et approuve qu’il n’y a pas lieu de suspendre le paiement de ceux à venir. Elle précise en ce sens que la loi, sous l’empire de la version antérieure de l’article L. 521-2 (du Code de la construction et de l’habitation) ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement. Or les locaux loués sont à usage commercial.
Il est important de noter dans le cadre de votre activité de gestion de baux commerciaux que désormais les loyers pourront être suspendus si le local commercial est soumis à un arrêté de péril grave et imminent. C’est la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 qui étend la suspension des loyers aux locaux commerciaux.
La Cour de cassation rappelle : le droit de préemption du locataire commercial ne s’applique pas si le propriétaire vend l’intégralité de l’immeuble. Le locataire n’a de priorité que pour le local qu’il occupe, pas pour tout l’ensemble immobilier.
Le Conseil d’État précise : un syndic peut agir en justice sans autorisation de l’AG, tant qu’aucun copropriétaire ne conteste. Ni le juge ni l’adversaire ne peuvent invoquer ce défaut d’autorisation. Une sécurité importante pour vos contentieux en copropriété.
En gestion locative, un bailleur peut obtenir l’indemnisation des dégradations causées par un locataire même si les réparations n’ont pas été faites. La Cour de cassation rappelle : seule la preuve de la faute et du préjudice suffit pour engager la responsabilité.
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