Logement sous les 2,20 m : quelles règles de décence et d’habitabilité en 2026 ?
Hauteur sous plafond, logement décent, RSD, décret décence et habitat indigne : quelles règles s’appliquent réellement aux logements sous les 2,20 m en 2026 ?
La question de la hauteur sous plafond des logements paraît, à première vue, relever d’une problématique purement technique. Pourtant, derrière les fameux « 2,20 mètres » que l’on retrouve comme alternative au titre du « décret décence » (Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) mais comme obligation dans la plupart des règlements départementaux sanitaires de France, se cache un contentieux majeur mêlant droit du logement, police sanitaire, habitat indigne, hiérarchie des normes et tensions politiques autour de la crise du logement.
Depuis plus de vingt ans, la réglementation française oscille entre deux impératifs contradictoires :
Cette tension a conduit à une succession de textes, de décisions administratives et de revirements jurisprudentiels qui ont profondément bouleversé la portée des RSD, du décret décence de 2002 et, plus récemment, du décret du 29 juillet 2023 partiellement annulé par le Conseil d’État en 2024.
Avant même l’apparition du « logement décent », la réglementation française de l’habitat reposait principalement sur les règlements sanitaires départementaux.
Ces règlements trouvent leur fondement dans l’article L.1311-2 du Code de la santé publique, permettant au préfet d’édicter des règles sanitaires locales.
Le célèbre RSD type prévoyait notamment :
Pendant longtemps, ces règles furent appliquées de manière extrêmement stricte par les administrations sanitaires et les juridictions administratives.
La logique était simple :
Cette approche était particulièrement utilisée dans le cadre de l’ancien article L.1331-22 du Code de la santé publique relatif aux « locaux impropres par nature à l’habitation ».
Le véritable bouleversement intervient avec le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Pris pour l’application de la loi du 6 juillet 1989, ce décret introduit une logique totalement différente.
L’article 4 du décret prévoit qu’un logement décent doit disposer :
Et c’est précisément ce second critère qui a profondément modifié le débat juridique.
Car désormais :
Cette approche introduisait une logique fonctionnelle et non plus strictement géométrique.
Le décret décence n’imposait donc pas un seuil absolu de 2,20 m et laissait à la libre appréciation des juges, en cas de contentieux, le soin d’arbitrer l’habitabilité d’un logement.
Rapidement, une difficulté majeure apparaît : les RSD continuaient d’imposer 2,20 m, tandis que le décret décence admettait des logements plus bas via le critère des 20 m³.
On se retrouvait alors dans une situation juridiquement paradoxale :
Un logement pouvait être décent au sens du décret de 2002 mais considéré comme impropre à l’habitation au regard du RSD.
Durant les années 2000 et jusqu’au milieu des années 2010, les règlements sanitaires départementaux ont continué à être appliqués avec une grande rigueur par les autorités administratives et les juridictions.
En pratique, le seuil des 2,20 mètres de hauteur sous plafond était fréquemment utilisé comme critère quasi automatique d’habitabilité, notamment dans les contentieux relatifs aux caves, sous-sols et logements atypiques.
La Cour de cassation a notamment jugé dans un arrêt de 2015 (Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.754) que le RSD n’était « pas incompatible » avec le décret de 2002.
Cette formule, très commentée, a entre autre permis la survie des règlements sanitaires départementaux malgré l’existence du décret décence.
Le véritable tournant jurisprudentiel intervient avec :
Conseil d’État, 14 février 2018, n° 409356
Dans cette affaire, le préfet de la Moselle avait mis en demeure un propriétaire de cesser la location d’un logement considéré comme un sous-sol impropre à l’habitation.
La raison principale :
Or les caractéristiques du logement étaient particulières :
Le Conseil d’État casse alors le raisonnement de la cour administrative d’appel.
Il affirme que :
« toute méconnaissance du règlement sanitaire départemental (…) ne justifie [pas] la qualification de local impropre par nature à l’habitation ».
Cette phrase est capitale.
Le Conseil d’État refuse désormais qu’une simple violation du RSD entraîne automatiquement l’impropriété à l’habitation.
Autrement dit le RSD cesse d’être auto-suffisant.
Le juge administratif impose une appréciation globale des caractéristiques du logement sans même prendre la peine de faire référence au décret décence.
On constate ici qu’il adopte une logique proche du critère des 20 m³ du décret de 2002 et neutralise indirectement la rigidité des RSD.
Cette décision a profondément fragilisé la portée pratique des règlements sanitaires départementaux.
Le gouvernement a tenté d’aller encore plus loin avec :
Ce texte poursuivait plusieurs objectifs :
Le texte introduisait dans le Code de la santé publique une nouvelle section réglementaire :
Concernant la hauteur sous plafond, le décret prévoyait notamment :
« Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante ».
Mais surtout :
les logements de hauteur inférieure pouvaient rester habitables lorsqu’ils respectaient les critères du décret décence de 2002.
Le gouvernement assumait alors clairement une logique d’harmonisation nationale.
L’ANIL soulignait expressément que le texte visait « à harmoniser les règles d’hygiène jusqu’alors définies localement ».
En pratique, le décret revenait donc à :
Le décret de 2023 a immédiatement suscité une levée de boucliers.
Associations de lutte contre le mal-logement, juristes et acteurs sanitaires ont dénoncé :
Les critiques visaient particulièrement :
Le Haut Comité pour le droit au logement considérait même que le texte constituait : « une régression ».
Le débat était devenu hautement politique :
Le nouveau séisme intervient avec l’arrêt du Conseil d’État, du 29 août 2024, n° 488640.
Dans cette décision le Conseil d’État annule une partie du décret de 2023.
Techniquement, l’annulation repose sur un vice de procédure. Le Haut Conseil de la santé publique n’avait pas été reconsulté après des modifications substantielles du texte.
Mais les conséquences sont considérables.
L’annulation concerne précisément :
Résultat :
Le DAL s’est félicité de la fin des logements à 1,80 m sous plafond.
Actuellement, le régime juridique est extrêmement complexe.
Coexistent :
Aujourd’hui :
La situation reste donc juridiquement instable.
Le gouvernement travaille désormais à une nouvelle version du texte sanitaire.
Selon les travaux évoqués devant le Conseil national de l’habitat en 2026, un nouveau décret devrait prochainement être présenté afin de :
La question centrale sera probablement la suivante :
La France souhaite-t-elle :
En réalité, l’enjeu dépasse largement la seule hauteur sous plafond.
Il concerne :
L’histoire récente de la hauteur sous plafond illustre parfaitement la mutation du droit du logement français.
Pendant longtemps, la règle des 2,20 mètres issue des RSD a constitué un standard quasi intangible de salubrité.
Puis le décret décence de 2002 a introduit une approche plus souple fondée sur le volume habitable.
L’arrêt du Conseil d’État du 14 février 2018 a ensuite profondément réduit la portée automatique des RSD en imposant une appréciation globale des logements.
Le décret du 29 juillet 2023 a tenté d’achever cette harmonisation nationale avant d’être partiellement censuré en 2024.
Le droit positif se trouve aujourd’hui dans une zone intermédiaire :
Le prochain décret sera donc déterminant.
Car derrière quelques centimètres de hauteur sous plafond se joue en réalité une question fondamentale : jusqu’où peut-on assouplir les normes d’habitabilité sans fragiliser la protection des occupants ?
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