Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 2412.596
La Cour rappelle que le délai de prescription (5 ans) pour agir contre un professionnel commence à partir du moment où l’on découvre le manquement (ex. : diagnostic erroné), et non dès les premiers signes du problème.
Un couple achète un chalet. L’hiver suivant, il fait très froid. En 2019, ils découvrent que le diagnostic énergétique était faux. Ils attaquent l’agence en 2022. La cour d’appel juge l’action trop tardive, mais la Cour de cassation n’est pas d’accord.
Le délai de prescription commence-t-il dès les premiers désagréments ou à la découverte du diagnostic erroné ?
Le délai commence à partir du moment où les acheteurs ont connaissance du manquement (ici, le diagnostic erroné), pas avant. La cour d’appel n’a pas vérifié cette date, donc sa décision est annulée. L’affaire a été renvoyé devant une nouvelle cour d’appel et l’agent immobilier risque de se voir condamner.
En pratique
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.
Le Conseil d’État a confirmé par un arrêt du 9 décembre 2025 (CE ch. Réunies 9 décembre 2025, Req. 491693) l’annulation d’un permis en Corse : faute de PLU/SCOT, le PADDUC s’impose et les espaces stratégiques agricoles (ESA) posent un principe d’inconstructibilité, sauf exceptions encadrées.
Pour les acteurs transaction, la leçon d’Épiphanie tient en trois mots : vérifier, cartographier, sécuriser. À défaut, la galette finit sans fève et la promesse, sans constructibilité.