Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau mécanisme fiscal majeur destiné à soutenir l’investissement locatif : le statut du bailleur privé, aujourd’hui appelé dispositif Jeanbrun.
Ce dispositif s’inscrit dans les politiques publiques de soutien à la production de logements, après la disparition progressive du Pinel. Contrairement aux dispositifs précédents basés sur la réduction d’impôt, il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal immobilier, marquant un retour à une logique économique de détention longue.
Le cadre juridique repose principalement sur :
Trois objectifs politiques majeurs :
1️⃣ Relancer la construction locative privée
Après la chute des ventes en VEFA et la fin du Pinel.
2️⃣ Accélérer la rénovation énergétique
Condition DPE A ou B.
3️⃣ Produire du logement intermédiaire et social
Via plafonds loyers + plafonds ressources locataires.
Le dispositif Jeanbrun résulte d’un cycle parlementaire particulièrement dense en vue de l’adoption de la loi de finances pour 2026.
Chronologie législative clé
Ce parcours illustre la complexité actuelle concernant les finances de l’État et la sensibilité politique du sujet logement et de la fiscalité immobilière.
Seuls les biens collectifs sont concernés. Il peut s’agir d’un bien en copropriété, en monopropriété mais qui doit au minimum comporter deux logements. Une référence est faite à l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit qu’un bâtiment d’habitation collectif est « un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés ».
Il faut donc en conclure qu’un bien en copropriété horizontale ou issue de la division d’une maison individuelle ne sera pas éligible au dispositif
Il peut s’agir autant d’un bien en VEFA, déjà construit mais pas encore utilisé comme d’un bien que l’on construit ou fait construire soi-même.
Ce sont des biens qui devront bénéficier de travaux lourds au sens du décret 2025-913 du 5 septembre 2025. Le montant de ces travaux devra correspondre à 30% du prix d’acquisition net de frais.
Cela concerne également les surélévations.
Au final la lettre du DPE devra être en A ou B.
On retrouve en premier lieu les personnes physiques. Mais les sociétés de personnes à l’IR et plus généralement les sociétés à l’IR le sont également. Ce qui sera donc le cas pour une SCI à l’IR.
A noter également que l’achat en indivision permettra également de bénéficier de l’avantage fiscal.
Enfin les sociétés soumises à l’IS ne pourront investir et bénéficier du dispositif quelle que soit leur forme juridique.
| Critère | Obligation |
|---|---|
| Type location | Nue |
| Durée | 9 ans minimum |
| Usage | Résidence principale |
| Mise en location | 12 mois max suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux |
Restrictions concernant les locataires :
Les revenus des locataires et le montant des loyers sont soumis à l’un des trois plafonds suivants :
Le principal intérêt du dispositif réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier à partir du mois d’achèvement ou d’acquisition.
En revanche, les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ne sont pas intégrés dans la base amortissable.
Afin d’apprécier au mieux le fonctionnement de cet avantage, nous vous proposons le tableau suivant :
| AMORTISSEMENT | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Type de bien | Terrain | Base amortissable | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale |
| Bien neuf dans un bâtiment d’habitation collectif | 20 % du prix d’acquisition net de frais | Le prix d’acquisition net de frais moins le foncier | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Bien ancien dans un bâtiment d’habitation collectif | 20 % du prix d’acquisition net de frais | Le prix d’acquisition net de frais moins le foncier plus le montant des travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel de l’avantage pour le foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 €* | 12 000 €* |
* Les 10 000€ ou 12 000 € d’amortissement sont conditionnés à la réalisation d’au moins 50% des recettes brutes ouvrant droit à l’abattement dans le type de location concernée (plafond social ou très social)
Ce nouveau dispositif n’est pas cumulable avec les dispositifs suivants :
A noter également que le régime du micro-foncier ne lui est pas applicable.
En revanche, et c’est une excellente nouvelle, dans la version adoptée de la loi telle que soumise au Conseil constitutionnel, le déficit foncier est cumulable avec l’amortissement du dispositif Jeanbrun.
Si non-respect :
Réintégration des amortissements + rappel fiscal
Comme rien n’est parfait en ce bas monde, il a été prévu, à l‘instar du LMNP, la réintégration des amortissements dans la base taxable lors de la revente.
A l’origine, ce dispositif présenté en tant que statut du bailleur privé, prévoyait une exonération totale d’imposition sur la plus-value mais cela a été abandonné lors des discussions parlementaires.
Toutefois les dispositions des articles 150 U et 150 VC du code général des impôts sont applicables à ce type d’investissement ce qui, en cas de longue détention, viendra largement effacer le montant de l’impôt voir le supprimer totalement en cas de revente au-delà de trente ans.
Profil idéal
TMI élevée (toutefois le mécanisme de l’amortissement profite à toutes les tranches d’imposition) Vision long terme Projet rénovation énergétique
Moins adapté
Revente rapide Stratégie cash-flow court terme
Le dispositif Jeanbrun devient la nouvelle norme fiscale locative long terme. Il transforme l’investissement immobilier en stratégie patrimoniale amortissable plutôt qu’en niche fiscale immédiate.
Dernier point positif : alors que la loi n’est pas encore promulguée, des discussions sont déjà en cours pour l’améliorer.
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.