Logement sous les 2,20 m : quelles règles de décence et d’habitabilité en 2026 ?
Hauteur sous plafond, logement décent, RSD, décret décence et habitat indigne : quelles règles s’appliquent réellement aux logements sous les 2,20 m en 2026 ?
Pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise — gestionnaires de parcs, administrateurs de biens tertiaires — la résiliation d’un bail commercial par clause résolutoire est un outil contractuel majeur.
Elle structure la gestion du risque locatif, la sécurisation des cash-flows, et conditionne la rotation des occupants dans les actifs tertiaires ou mixtes.
Mais cet arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, rappelle une règle essentielle :
le bailleur perd tout droit d’invoquer la clause résolutoire si lui‑même n’a pas exécuté les travaux de mise en conformité nécessaires à la délivrance conforme du local.
En clair :
Si le local n’est pas exploitable conformément à sa destination, le preneur peut suspendre les loyers — et la clause résolutoire tombe.
L’arrêt constitue un signal fort pour tous les acteurs de la gestion locative en immobilier d’entreprise :
Le bail prévoyait que la bailleresse devait réaliser, dans les 12 premiers mois, des travaux de mise en conformité indispensables à l’exploitation du local.
Ces travaux n’ont jamais été effectués.
La cour d’appel avait elle-même constaté que les désordres rendaient les locaux impropres à leur destination commerciale et d’habitation.
Dans ce contexte, la locataire a cessé de payer ses loyers.
La bailleresse lui a délivré un commandement visant la clause résolutoire.
La cour d’appel a estimé que :
Elle a donc prononcé la résiliation du bail et condamné la locataire à payer les loyers.
La Cour rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme (art. 1719 C. civ.) et de l’entretenir (art. 1720 C. civ.). Lorsque ces obligations ne sont pas respectées, le locataire peut légitimement suspendre le paiement des loyers.
Ici :
La locataire était donc fondée à invoquer une exception d’inexécution.
Et lorsqu’elle est fondée, aucune clause résolutoire ne peut prospérer.
Le juge devait rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution.
Le point central de l’arrêt est le suivant :
Le non paiement légitime neutralise automatiquement l’efficacité de la clause résolutoire, même si :
En immobilier d’entreprise : la conformité technique du local conditionne l’ensemble du régime du bail commercial.
Un commandement mal calibré devient un risque juridique et financier majeur.
La conformité technique devient une condition de validité de la stratégie locative.
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