Bail commercial : attention à ces clauses d'augmentation automatique du loyer devenues inopérantes

Une clause pourtant courante dans certains baux commerciaux

L’affaire concernait un bail commercial prévoyant une augmentation automatique du loyer à hauteur de 1,5 % chaque année au 1er janvier.

À première vue, cette stipulation pouvait sembler parfaitement licite. Les parties restent en effet libres de négocier les conditions économiques de leur contrat lors de sa conclusion.

Or, en matière de bail commercial, la liberté contractuelle rencontre rapidement une limite : le statut des baux commerciaux contient plusieurs dispositions d’ordre public destinées à encadrer l’évolution du loyer au cours de l’exécution du bail.

C’est précisément sur ce terrain que la Cour de cassation est intervenue.

Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle censuré cette clause ?

Pour comprendre la décision, il faut revenir sur les principes qui gouvernent la révision du loyer commercial.

Le Code de commerce organise notamment :

• la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 ;
• la révision applicable à certains loyers indexés prévue par l’article L. 145-39.

Ces mécanismes relèvent de l’ordre public. Dès lors, toute clause qui empêche leur application normale est susceptible d’être sanctionnée. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs que « doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ».

Pour les magistrats, une augmentation forfaitaire annuelle et automatique constitue en réalité une clause de révision du loyer intervenant exclusivement à la hausse. Elle entre ainsi en contradiction avec le système légal de révision organisé par le statut des baux commerciaux.

Conséquence : la clause est réputée non écrite.

Un revirement de jurisprudence particulièrement important

L’intérêt de cette décision tient également au fait qu’elle marque un changement de position de la Cour de cassation.

En 2022, la troisième chambre civile avait admis la validité d’une clause prévoyant une augmentation forfaitaire annuelle de 4,5 %. Les praticiens pouvaient donc légitimement penser que ce type de stipulation restait compatible avec le statut des baux commerciaux.

L’arrêt du 3 septembre 2026 tourne clairement cette page.

Les bailleurs, investisseurs et gestionnaires qui s’appuyaient sur cette jurisprudence plus ancienne devront désormais adapter leur pratique.

Comme quoi, en droit des baux commerciaux, une clause réputée solide peut parfois connaître le même destin qu’un locataire en fin de bail : elle reçoit un congé inattendu.

Une décision qui ne remet pas en cause les clauses d’indexation

Cette décision ne doit toutefois pas être interprétée trop largement.

La Cour de cassation ne condamne pas l’ensemble des mécanismes permettant de faire évoluer un loyer commercial.

Elle distingue expressément les clauses d’augmentation forfaitaire des clauses d’indexation.

La différence est essentielle.

Une clause d’indexation repose sur un indice objectif dont l’évolution détermine la variation du loyer.

La clause litigieuse, au contraire, prévoyait uniquement une hausse automatique de 1,5 % par an sans référence à un quelconque indice.

Cette distinction mérite d’être rappelée aux propriétaires qui pourraient s’inquiéter à tort de la validité de leur clause d’échelle mobile.

Les loyers à paliers restent également distincts

L’arrêt opère également une distinction entre l’augmentation forfaitaire annuelle et les loyers progressifs par paliers.

Dans un bail à paliers, les parties déterminent dès l’origine plusieurs montants de loyer applicables successivement pour des périodes déterminées.

À l’inverse, la clause censurée organisait une augmentation annuelle sans limitation de durée et sans plafond particulier.

Pour la Cour de cassation, il ne s’agit donc pas de mécanismes comparables.

Cette précision est importante pour les praticiens car les loyers à paliers sont fréquemment utilisés dans certaines opérations de commercialisation, notamment lors de l’installation d’une activité nouvelle ou dans le cadre d’opérations immobilières complexes.

Quels risques pour les bailleurs et investisseurs ?

Cette décision soulève plusieurs interrogations pratiques.

Les propriétaires de locaux commerciaux devront vérifier les stipulations figurant dans leurs baux afin d’identifier l’existence éventuelle de clauses similaires.

Les gestionnaires de patrimoine immobilier et les asset managers auront également intérêt à analyser l’impact potentiel de cette jurisprudence sur les revenus attendus des actifs concernés.

Enfin, lors de la rédaction de nouveaux baux, il conviendra d’être particulièrement vigilant quant aux mécanismes d’évolution du loyer proposés aux parties.

L’objectif n’est évidemment pas de renoncer à toute progression du loyer, mais de privilégier des dispositifs compatibles avec les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

Une vigilance accrue pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise

Cette décision illustre une réalité bien connue des acteurs de l’immobilier d’entreprise : la rédaction des clauses financières du bail mérite une attention particulière.

Un mécanisme qui paraît économiquement pertinent n’est pas nécessairement juridiquement sécurisé.

Le revirement opéré par la Cour de cassation rappelle également l’importance d’une veille juridique régulière. Une pratique admise hier peut devenir contestable aujourd’hui, avec des conséquences parfois importantes pour les parties au contrat.

Pour les conseils en immobilier d’entreprise, les administrateurs de biens spécialisés et les gestionnaires d’actifs, cet arrêt constituera probablement une référence incontournable dans l’analyse des clauses de fixation et de révision des loyers commerciaux.