Servitude de passage : trente ans de chemin… et l’article 684 s’efface
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 2415.549
La Cour de cassation rappelle qu’une clause du bail commercial peut valablement exiger que la cession du fonds de commerce (et donc du droit au bail) soit faite par acte authentique (devant notaire) et en présence du bailleur. Si cette clause n’est pas respectée, la cession est inopposable au bailleur : le nouveau locataire ne peut pas faire valoir ses droits.
Une société loue un local commercial. Elle vend son fonds de commerce à une autre société, mais sans respecter les conditions du bail : la vente est faite par acte sous seing privé (non notarié), et le bailleur n’est pas informé ni présent. Le nouveau locataire veut poursuivre une procédure judiciaire engagée par l’ancien, mais le bailleur conteste sa légitimité.
Une clause du bail exigeait un acte authentique et la présence du bailleur pour toute cession. Peut-on considérer cette clause comme abusive ou illégale ? Et si elle est valable, quelles sont les conséquences de son non-respect ?
La Cour distingue les clauses qui interdisent totalement la cession (illégales) des clauses qui encadrent la forme de la cession (autorisées). Ici, la clause est valable. Comme elle n’a pas été respectée, la cession est inopposable au bailleur : le nouveau locataire ne peut pas agir en justice à sa place.
À RETENIR
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Quand une clause prévoit moins d’un mois, elle est réputée non écrite : le bailleur perd tout le bénéfice de la clause et doit repartir sur une résiliation judiciaire. Deux arrêts coup de frein pour les baux commerciaux.