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Décret copropriété 2025 :

les 8 changements majeurs pour les syndics en 2026

Le décret copropriété du 22 décembre 2025 impose aux syndics de nouvelles obligations dès 2026, impactant directement leurs pratiques, leurs documents et leurs outils.

La copropriété entre dans une nouvelle phase de modernisation.

Dans la continuité de la loi “Habitat dégradés” du 9 avril 2024, adoptée pour accélérer la rénovation et le redressement des copropriétés en difficulté, le décret n°2025‑1292 du 22 décembre 2025 modifie 21 articles du décret du 17 mars 1967, socle réglementaire de la gestion des syndicats de copropriétaires.

Ce texte dense entraîne 8 changements véritablement majeurs, qui nécessitent une adaptation immédiate des pratiques, documents, outils et processus des syndics pour 2026.

Voici le décryptage opérationnel par Immodroit.

Source juridique :

Décret n°2025‑1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n°67‑223 du 17 mars 1967

Article 5

État daté : l’emprunt collectif devient une information obligatoire

Un impact direct sur la sécurisation des ventes

Le décret impose d’intégrer dans l’état daté toutes les informations relatives à un emprunt collectif, afin d’assurer une parfaite transparence lors de la vente d’un lot.

Mentions désormais obligatoires :

existence d’un emprunt collectif voté ou en cours,
quote‑part de la dette attachée au lot,
possibilité ou non de transférer l’emprunt à l’acquéreur,
conditions de remboursement anticipé,
informations financières essentielles : taux, durée, échéancier.

Impact : mise à jour immédiate des modèles d’état daté + sécurisation des ventes.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191253/2025-12-25

Article 10-1

Travaux d’un copropriétaire : l’isolation thermique encadrée

Des travaux sur parties communes à initiative individuelle

Le décret étend l’article 10‑1 aux travaux individuels d’isolation thermique prévus à l’article 25‑2‑1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces travaux portent sur des parties communes, mais sont réalisés à l’initiative d’un copropriétaire :

isolation thermique du plancher bas,
isolation thermique de la toiture.

Conditions :

descriptif technique complet,
aucune atteinte à la structure ou aux équipements essentiels,
compatibilité technique avec l’immeuble.

👉 Impact : structuration des demandes, articulation avec le PPT et les obligations énergétiques.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191272/2025-12-25

Article 10-4

Travaux en copropriété : une procédure obligatoire en assemblée générale

Un vote encadré et un délai de contestation obligatoire

Le décret crée un article 10‑4 entièrement nouveau.

Procédure désormais obligatoire :

1. Le copropriétaire demande l’autorisation pour des travaux relevant de l’article 25‑2‑1.
2. Le syndic doit obligatoirement inscrire cette demande à l’ordre du jour de la prochaine AG.
3. L’AG vote l’autorisation sur la base du descriptif fourni.

Si l’AG autorise → les travaux ne débutent qu’après le délai de contestation de 2 mois (article 42 de la loi de 1965).

Finalité : une procédure unique, normée, opposable, sécurisée.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053182694/2025-12-25

Article 11

Assemblée générale : des documents obligatoires renforcés

Travaux et emprunt collectif : des informations complètes exigées

Le décret renforce l’obligation documentaire du syndic.

1) Pour les travaux article 25‑2‑1

→ Le syndic doit joindre le descriptif détaillé des travaux d’isolation thermique fournis par le copropriétaire.

2) Pour un emprunt collectif

→ Transmission obligatoire du :

projet de contrat d’emprunt,
conditions financières (taux, durée, échéancier),
modalités de transfert,
tout document utile pour un vote éclairé.

👉 Impact : décisions d’AG pleinement informées + cohérence avec l’état daté.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191281/2025-12-25

Article 26-1

Budget prévisionnel : une délégation élargie mais encadrée

Plus de souplesse pour les dépenses courantes

Le décret modifie la liste des dépenses pouvant être déléguées au conseil syndical.

✅ Nouveauté importante :

Les dépenses du 3° de l’article 14‑1 de la loi de 1965 (petites réparations, gestion courante)
→ deviennent délégables.

✅ En revanche :

Les travaux au sens de l’article 14‑1
→ demeurent totalement exclus de la délégation.

👉 Impact : plus de souplesse pour les dépenses courantes, mais jamais pour des travaux.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191318/2025-12-25

Article 32

Copropriétaires : l’adresse email devient obligatoire

Un impact direct sur la gestion des notifications

L’article 32 modifié impose désormais que la liste tenue par le syndic comporte obligatoirement l’adresse électronique de chaque copropriétaire.
L’ancienne règle (« sauf opposition du copropriétaire ») disparaît totalement.
Impact :
- mise à jour des fiches copropriétaires,
- collecte obligatoire de l’e‑mail lors des ventes ou changements d’occupants,
- facilitation de la notification électronique.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191325/2025-12-25

Article 35-2

Emprunt collectif : un nouvel avis d’échéance obligatoire

Une coordination renforcée entre comptabilité et gestion

Le décret renforce le contenu de l’avis annuel du syndic relatif au budget prévisionnel.

Nouveauté majeure :

« Pour le versement des contributions au remboursement de l’emprunt collectif mentionné au III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par l’assemblée générale, le syndic adresse à chaque copropriétaire concerné un avis indiquant le montant de la somme exigible. »

En pratique :

un avis individuel doit être adressé à chaque copropriétaire participant à l’emprunt,
avant la date d’exigibilité fixée par l’AG,
mentionnant la somme exacte à régler.

👉 Impact : coordination renforcée entre trésorerie, comptabilité et gestion de l’emprunt collectif.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191350/2025-12-25

Articles 64 à 65

Transmission électronique : une généralisation encadrée

Une obligation de dématérialisation des documents

Les articles 64 àt 65 modifiés encadrent désormais la généralisation de la transmission électronique des documents et les exceptions possibles.

Ce que prévoient vraiment ces articles :

obligation d’utiliser la voie électronique lorsque c’est prévu (convocations, PV, pièces justificatives…),
possibilité de déroger seulement en cas :
- d’impossibilité technique,
- d’absence d’adresse électronique,
- ou de demande spécifique dans les cas autorisés par la loi,
obligation d’assurer l’accessibilité continue des documents (extranet).

👉 Impact : mise à jour des outils numériques + procédures exceptionnelles documentées.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191373/2025-12-25

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000053191401/2025-12-25

annexes 1 et 2

Contrat de syndic : mise à jour obligatoire des annexes

Une révision des modèles contractuels

Annexe 1 profondément actualisée : contenu du forfait, cohérence avec les nouvelles obligations (travaux, emprunt, transmission électronique).
Annexe 2 révisée : mise en cohérence documentaire et juridique, sans ajout de prestations obligatoires.
Avenant obligatoire pour tous les contrats de syndic en cours au 1er janvier 2026.
Impact direct sur les modèles contractuels, les documents d’AG et l’extranet.

Entrée en vigueur : quand appliquer les nouvelles règles

Les modifications s’appliquent :

immédiatement aux contrats signés après le 22 décembre 2025,
par avenant aux contrats en cours (notamment pour l’annexe 2).

À retenir : les obligations clés pour les syndics en 2026

✅ État daté : bloc “emprunt collectif” obligatoire.

✅ Travaux d’un copropriétaire (isolation) : procédure 10‑1 + inscription obligatoire en AG (10‑4).

✅ Convocation AG : transmission du descriptif travaux + dossier emprunt collectif obligatoire.

✅ Budget prévisionnel : délégation élargie aux dépenses du 3° art. 14‑1 (travaux toujours exclus).

✅ Liste copropriétaires : l’adresse e‑mail est désormais indispensable.

✅ Comptabilité : avis du syndic intégrant l’emprunt + avis individuel préalable à chaque échéance.

✅ Transmission électronique : encadrement renforcé (arts. 64‑65).

✅ Mise à jour immédiate des modèles, logiciels et process pour respecter les obligations 2026.

Immodroit formation

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