LOTISSEMENT : PERMIS D’AMÉNAGER OU DÉCLARATION PRÉALABLE ?
Le lotissement consiste à diviser un terrain en plusieurs lots en vue d’y édifier des constructions. En début de projet, se pose alors la question de savoir s’il faut obtenir un permis d’aménager ou procéder à une déclaration préalable.
A savoir : Il y a lotissement dès lors qu’on procède à la division d’un lot en 2 lots. Il est donc possible de se trouver rapidement en lotisseur de fait.
Dès lors, les règles du lotissement deviennent applicables quelle que soit l’affectation des lots (locaux à usage d’habitation, industriel, commercial ou de bureaux).
En début de projet, se pose alors la question de savoir s’il faut obtenir un permis d’aménager ou procéder à une déclaration préalable.
Quelle autorisation d’urbanisme obtenir ?
La délivrance d’un permis d’aménager est nécessaire dans deux cas (R 421-19 du Code de l’urbanisme) :
Lorsque l’opération de lotissement porte sur un espace protégé tel qu’un site classé, un monument historique ou un espace remarquable
Lorsque l’opération de lotissement emporte la construction d’équipement de voirie et d’installations communes
Dans tous les autres cas, c’est-à-dire lorsque l’opération ne porte pas sur un espace protégé et n’entraine pas la construction d’espaces communs, seule une déclaration préalable est a minima nécessaire (R 421-23 du Code de l’urbanisme).
A partir de quand est-il possible de lancer la commercialisation ?
Il faut distinguer suivant la nature de l’autorisation d’urbanisme nécessaire.
Lorsque l’opération projetée nécessite la délivrance d’un permis d’aménager, il n’est pas possible de lancer la commercialisation avant d’obtenir le permis. Par contre, entre l’obtention du permis d’aménager et l’achèvement des travaux, il sera possible de débuter la commercialisation avec une garantie d’achèvement.
Lorsque l’opération projetée nécessite une déclaration préalable, il est possible de lancer la commercialisation du projet avant la déclaration. Néanmoins, il ne faut pas omettre d’inclure une condition suspensive de non opposition à la déclaration préalable.
(1) La publicité doit toutefois indiquer que le permis d’aménager n’est pas encore obtenu.
(2) L’option ne doit toutefois pas être levée avant :
– soit l’envoi par le lotisseur de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux,
– soit l’autorisation de vendre par anticipation ou de différer les travaux de finition.
(3) Sous réserve de l’absence de tout versement de l’article 1589-1 du Code civil.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.
Le Conseil d’État a confirmé par un arrêt du 9 décembre 2025 (CE ch. Réunies 9 décembre 2025, Req. 491693) l’annulation d’un permis en Corse : faute de PLU/SCOT, le PADDUC s’impose et les espaces stratégiques agricoles (ESA) posent un principe d’inconstructibilité, sauf exceptions encadrées.
Pour les acteurs transaction, la leçon d’Épiphanie tient en trois mots : vérifier, cartographier, sécuriser. À défaut, la galette finit sans fève et la promesse, sans constructibilité.
La proposition de loi visant à conforter l’Habitat, l’offre de logement et la construction (CHOC) déboulant au Sénat fin 2025 promet d’apporter or, myrrhe et encens à la filière : objectifs 2030 plus lisibles, rôle de l’Autorité Organisatrice de l’Habitat (AOH) renforcé, assouplissements ciblés de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) et trajectoires accélérées de reconversions des bureau en logements.
