Il est coutume de penser qu’une annonce contenant un prix de vente pour un bien immobilier et l’acception par le potentiel acquéreur en réalisant une offre d’achat au prix est synonyme de réalisation obligatoire de la vente. En effet, c’est une position morale défendable mais d’un point de vue juridique les choses sont biens différentes.
Il faut savoir que la justice ne valide quasiment jamais une offre au prix qui ne serait pas contresignée par le vendeur.
Deux décisions de principe et récentes ont ainsi été posées par la jurisprudence (parmi tant d’autres) : Cour de cassation, 28 juin 2012 (référence : 10-20492) et Cour de cassation, 16 novembre 2016 (référence 15-22010). Toutes deux ont été publiées au bulletin.
a) Au stade de l’offre d’achat, les acquéreurs n’ont souvent pas connaissance de l’ensemble des éléments constituant le bien.
Que savent les acquéreurs des diagnostics ? Des servitudes ? Et des règlements d’urbanisme ?
Ils en savent généralement très peu de choses… et ce serait là, la plus-value la plus importante de l’agent immobilier : mettre l’acquéreur en possession des éléments indispensables à l’expression de son parfait consentement. C’est d’ailleurs pour cela qu’ils disposent d’un délai de rétractation de 10 jours. Et cette obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier s’impose aussi au vendeur.
b) Du côté du vendeur maintenant : Serait-il légitime d’imposer au vendeur un acquéreur qui ferait une offre au prix alors qu’il va recourir à un crédit incertain, face à un acquéreur qui proposerait peut être 10.000€ de moins mais qui aurait déjà la somme à sa disposition ?
Cela met évidemment en relief la difficulté de faire passer une offre au prix en un engagement obligatoire du vendeur et les juges rejettent quasi systématiquement cet engagement.
Il faut toutefois relativiser : un vendeur qui refuserait une offre au prix pour un motif illégal pourrait se voir sanctionner. Ce serait le cas par exemple dans une situation de discrimination, dans une situation où de l’argent de la main à la main est proposé, si le vendeur joue le jeu des enchères privées, etc.
A cela il n’existe qu’une seule solution : que l’agent immobilier dispose du pouvoir de signature permettant d’engager le vendeur. En effet, si vos mandats contiennent une telle clause, l’engagement du vendeur sera formalisé par votre signature et il ne pourra plus se retirer.
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