Marchand de biens : l’obligation de loyauté du dirigeant
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Les syndicats secondaires occupent une place particulière dans l’organisation de certaines grandes copropriétés. Constitués pour gérer de manière autonome un bâtiment, un groupe de bâtiments ou certains équipements communs, ils disposent d’une personnalité juridique propre et d’une réelle capacité d’action.
Cette autonomie ne signifie toutefois pas indépendance totale.
Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, nº 24-21.792), la Cour de cassation rappelle que les pouvoirs du syndicat secondaire demeurent strictement encadrés par la loi. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à délimiter précisément les compétences respectives du syndicat principal et du syndicat secondaire.
Pour les syndics professionnels, la question est loin d’être théorique. Une mauvaise appréciation des pouvoirs du syndicat secondaire peut conduire à des difficultés de gestion, à des contestations judiciaires et, dans certains cas, à l’annulation des démarches entreprises.
Le syndicat secondaire est prévu par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Il peut être constitué au sein d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments lorsque les copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments souhaitent assurer eux-mêmes la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes qui leur sont propres.
Le syndicat secondaire dispose alors de la personnalité civile.
Cette personnalité juridique lui permet notamment :
Les modalités de fonctionnement de ces structures sont précisées par la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par le décret du 17 mars 1967.
Toutefois, le législateur n’a jamais entendu créer une copropriété dans la copropriété.
Le syndicat principal demeure la structure de référence et conserve les compétences qui ne sont pas expressément transférées au syndicat secondaire.
C’est précisément cette limite que rappelle régulièrement la Cour de cassation.
Dans la pratique, les litiges concernent fréquemment les charges de copropriété.
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas les sommes qui lui sont réclamées, encore faut-il déterminer qui est juridiquement compétent pour en poursuivre le recouvrement.
La réponse dépend directement de la nature des charges concernées.
Si les sommes correspondent à des dépenses relevant du périmètre de compétence du syndicat secondaire, celui-ci dispose en principe des pouvoirs nécessaires pour assurer leur gestion.
En revanche, il ne peut intervenir au-delà du champ des attributions que lui confèrent la loi, le règlement de copropriété ou les décisions régulièrement adoptées.
C’est cette frontière qui se retrouve au cœur du contentieux examiné par la Cour de cassation.
La Cour de cassation rappelle que les pouvoirs du syndicat secondaire sont strictement limités
Dans son arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation réaffirme une idée simple mais essentielle : le syndicat secondaire ne peut agir que dans les limites des compétences qui lui sont attribuées.
La personnalité civile dont il bénéficie ne lui confère pas une compétence générale sur l’ensemble de la copropriété.
Ses pouvoirs demeurent fonctionnels.
Ils existent uniquement pour lui permettre de gérer les parties communes, équipements et services relevant de son périmètre d’intervention.
La Haute juridiction adopte ainsi une lecture stricte des textes applicables.
Cette solution vise à éviter les chevauchements de compétences avec le syndicat principal et à garantir une répartition claire des responsabilités.
Pour les syndics, cette décision constitue un rappel utile : avant toute action, il convient de vérifier précisément que la mission envisagée relève effectivement du domaine de compétence du syndicat secondaire concerné.
La solution n’est pas nouvelle.
Déjà, dans un arrêt du 24 mai 2017 (Cass. 3e civ., n° 16-10.936), la Cour de cassation avait rappelé que le syndicat secondaire ne dispose que des compétences qui lui sont reconnues par les textes et par les décisions qui ont organisé son fonctionnement.
Cette décision constituait déjà un avertissement contre toute extension excessive des prérogatives des syndicats secondaires.
L’arrêt de 2026 s’inscrit dans cette continuité.
La Cour poursuit le même objectif : préserver l’équilibre voulu par le législateur entre autonomie de gestion et unité de la copropriété.
Cette cohérence jurisprudentielle est particulièrement importante pour les professionnels de l’administration de biens.
Elle confirme que la personnalité morale du syndicat secondaire ne doit jamais être interprétée comme une autonomie illimitée.
Cette décision invite les professionnels à adopter plusieurs réflexes de prudence.
Le règlement de copropriété constitue le point de départ de toute analyse.
Il permet d’identifier les parties communes spéciales, les équipements concernés et la répartition des compétences entre les différentes structures.
Avant toute procédure de recouvrement, il convient de déterminer avec certitude si les charges concernées relèvent du budget du syndicat principal ou de celui du syndicat secondaire.
Cette étape est essentielle pour sécuriser la procédure.
L’existence d’un syndicat secondaire ne signifie pas que celui-ci est compétent pour toutes les questions touchant aux copropriétaires de son bâtiment.
Une vérification préalable des textes applicables et des décisions d’assemblée demeure indispensable.
Les contestations liées aux compétences respectives des syndicats principaux et secondaires demeurent fréquentes devant les juridictions.
Une analyse juridique préalable permet souvent d’éviter des procédures longues et coûteuses.
Au-delà de la question du recouvrement des charges, cette décision met en lumière une problématique plus générale : la complexité croissante du droit de la copropriété.
Entre les syndicats principaux, les syndicats secondaires, les unions de syndicats, les parties communes générales et les parties communes spéciales, la répartition des compétences devient parfois difficile à appréhender, y compris pour les professionnels expérimentés.
Cette situation explique les réflexions actuellement menées autour d’une modernisation et d’une meilleure lisibilité du droit de la copropriété.
À ce sujet, les professionnels pourront utilement consulter notre article Vers un Code de la copropriété ? consacré aux propositions formulées dans le Livre blanc de la copropriété. Celui-ci s’interroge notamment sur l’opportunité de regrouper et clarifier des règles aujourd’hui dispersées entre la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et de nombreux textes complémentaires.
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre parfaitement l’intérêt de cette réflexion : plus les règles d’organisation de la copropriété sont lisibles, moins les risques de contentieux liés à la répartition des compétences sont importants.
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