Pouvoirs du syndicat secondaire : quelles limites ?
Quels sont les pouvoirs du syndicat secondaire en copropriété ? La Cour de cassation précise ses limites, notamment pour le recouvrement des charges.
Un marchand de biens peut-il créer une société concurrente avant de quitter ses fonctions ? La Cour de cassation précise l’obligation de loyauté du gérant.
L’affaire concernait une SARL exerçant une activité de marchand de biens. Son capital était détenu par plusieurs associés, dont son gérant. Alors qu’il exerçait toujours ses fonctions, celui-ci a créé deux nouvelles sociétés, parmi lesquelles une structure exerçant elle aussi une activité de marchand de biens. Quelques semaines plus tard, il démissionnait de son mandat de gérant.
La société lui reprochait alors d’avoir manqué à son obligation de loyauté en préparant une activité concurrente avant même la fin de son mandat.
La Cour de cassation adopte une position particulièrement ferme.
Selon elle, l’obligation de loyauté et de fidélité prévue par l’article L. 223-22 du Code de commerce interdit, par principe, à un gérant de SARL de créer une société concurrente pendant l’exercice de ses fonctions. Surtout, cette interdiction s’applique indépendamment de tout acte de concurrence déloyale.
Autrement dit, il n’est plus nécessaire de démontrer un détournement de clientèle, une captation d’opportunités ou l’utilisation d’informations confidentielles pour caractériser un manquement.
La Cour considère que la seule création d’une société concurrente pendant le mandat de gérant peut suffire à engager sa responsabilité.
Cette solution intéresse particulièrement les professionnels du marchand de biens.
Dans ce secteur, les dirigeants disposent souvent d’une connaissance privilégiée du marché local, des opportunités foncières, des projets de restructuration, des partenariats financiers ou encore des stratégies d’acquisition de leur société.
Or, la Cour de cassation rappelle que ces informations ne peuvent être utilisées pour préparer discrètement une activité concurrente tant que le mandat est en cours.
La décision est importante car elle va au-delà des situations classiques de concurrence déloyale.
Jusqu’à présent, le contentieux portait fréquemment sur le comportement du dirigeant : démarchage de clients, détournement d’opérations, utilisation de fichiers ou transfert d’informations stratégiques.
Désormais, le simple fait de constituer une société concurrente de marchand de biens avant la cessation effective de ses fonctions peut être analysé comme un manquement à son devoir de loyauté.
Cette décision constitue également un rappel utile pour les associés de sociétés de marchands de biens.
Lorsqu’un dirigeant souhaite développer une nouvelle activité immobilière ou préparer un futur projet entrepreneurial, la prudence impose d’attendre la fin effective de son mandat ou d’obtenir l’accord de la société dans des conditions sécurisées.
La Cour rappelle d’ailleurs que des autorisations peuvent être accordées par les associés. Mais en l’absence d’un tel accord, le dirigeant s’expose à une action en responsabilité fondée sur son manquement à l’obligation de loyauté.
Cette jurisprudence invite donc les sociétés de marchands de biens à réfléchir à leurs règles de gouvernance, notamment lors de la rédaction des statuts ou des pactes d’associés.
L’arrêt du 17 juin 2026 marque une étape importante dans l’encadrement des obligations des dirigeants de sociétés de marchands de biens.
Pour la Cour de cassation, le gérant qui crée une société concurrente pendant l’exercice de ses fonctions manque, par principe, à son obligation de loyauté, même en l’absence d’actes de concurrence déloyale caractérisés.
Dans un secteur où les opportunités immobilières, les montages sociétaires et les opérations peuvent se multiplier rapidement, cette décision rappelle qu’il existe une frontière entre préparer l’avenir et concurrencer la société que l’on dirige encore.
Pour aller plus loin
Les problématiques de gouvernance, de responsabilité des dirigeants, de structuration des opérations et de statut du marchand de biens sont abordées dans nos formations :
Une bonne maîtrise de ces enjeux permet souvent d’éviter que la préparation d’une future opération immobilière ne se transforme en conflit entre associés ou en contentieux judiciaire.
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