Décret copropriété 2025 : les 8 changements majeurs pour les syndics en 2026
Décret du 22 décembre 2025 : 8 changements majeurs pour les syndics en 2026. État daté, AG, emprunt collectif… tout ce qui change.
Les professionnels de la transaction immobilière le savent : l’information sur les risques naturels est devenue un sujet hautement sensible, surtout depuis la multiplication des Plans de prévention des risques (PPRN) et le durcissement de l’obligation d’information environnementale.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 19 février 2026 apporte une précision essentielle :
si un PPRN est approuvé après la promesse de vente mais avant l’acte authentique, le vendeur doit obligatoirement mettre à jour l’état des risques.
À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Cet arrêt intéresse tous les agents immobiliers et notaires, notamment dans les zones soumises à risques d’inondation, de mouvements de terrain ou d’incendie.
Un état des risques naturels était annexé au compromis. Celui‑ci indiquait que le terrain se trouvait dans le périmètre d’un PPRN prescrit, mais pas encore approuvé.
📌 Le 28 février 2012, soit entre le compromis et l’acte authentique, le préfet approuve officiellement le PPRN.
Cette approbation rend la servitude d’utilité publique opposable et peut modifier les possibilités d’utilisation du terrain.
Les acquéreurs n’en sont pourtant pas informés :
→ l’état des risques annexé à l’acte authentique est le même que celui du compromis, daté du 3 novembre 2011.
→ Aucune mise à jour n’est réalisée.
En 2016, lorsqu’ils déposent leur projet de construction, la commune leur délivre un certificat d’urbanisme négatif, fondé précisément sur l’arrêté du 28 février 2012.
Les acheteurs saisissent alors la justice pour demander :
La cour d’appel de Montpellier estime que :
• le PPRN a été approuvé, mais non modifié
• l’état des risques initial suffisait
• les acquéreurs étaient déjà informés du risque d’inondation
Elle déboute donc les acheteurs.
❌ Erreur, selon la Cour de cassation.
La Cour de cassation rappelle les textes applicables :
Elle précise que :
Si le PPRN est approuvé après la promesse de vente, le vendeur doit mettre à jour l’état des risques annexé à l’acte authentique.
La raison :
Or, dans cette affaire :
La Cour souligne donc que les acquéreurs n’ont pas été informés de la mise à jour du risque.
Dénaturation
La Cour relève aussi que la cour d’appel a dénaturé le certificat d’urbanisme de 2016 en affirmant qu’il était fondé sur un arrêté de 2014, alors que celui‑ci mentionnait clairement l’arrêté du 28 février 2012.
C’est un motif supplémentaire de cassation.
Cette décision est importante car elle clarifie une situation fréquente : Entre la promesse et l’acte de vente, les documents d’urbanisme évoluent.
Les professionnels doivent donc être particulièrement vigilants :
1. Vérifier systématiquement les mises à jour du PPRN
Les PPRN peuvent passer :
Même si le périmètre ne change pas, l’approbation implique l’opposabilité.
2. Mettre à jour l’état des risques (ERNMT/ESRIS aujourd’hui ERP)
La version annexée à l’acte authentique doit :
3. Conseiller les vendeurs sur leur obligation d’information
L’absence de mise à jour peut mener :
4. Sécuriser la rédaction de l’acte authentique
Les notaires doivent vérifier la date d’approbation du PPRN et l’intégrer à l’état des risques.
En résumé : un PPRN approuvé = une servitude d’utilité publique, nécessairement portée à la connaissance de l’acquéreur.
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