Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
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Sommaire
Après de nombreux débats, la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a finalement été promulguée.
Cette loi vient apporter diverses modifications à la procédure d’expulsion, notamment en raccourcissant certains délais. Le commandement de payer laisse à présent un délai de 6 semaines au lieu de 2 mois pour le règlement de la dette. Ou encore, le délai entre l’assignation et l’audience qui subit la même réduction.
De nouveaux délits pénaux sont créés, entre autres : le délit d’occupation frauduleuse, le délit d’incitation au squat. Et des infractions déjà existantes sont renforcées comme le délit d’usurpation d’identité de propriétaire (se prétendre faussement propriétaire pour mettre un bien en location) qui est assorti d’une sanction plus lourde (3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende, contre 1 an et 15 000€ auparavant).
Cour de cassation, Chambre mixte, trois arrêts du 21 juillet 2023 : N°21-15.809 ; N°21-17.789 ; N°20-10763
Par trois arrêts du 21 juillet 2023, la Chambre mixte de la Cour de cassation est venue uniformiser la jurisprudence en matière d’action en garantie des vices cachés.
Cette action est enfermée dans un double délai.
Le premier est celui dont dispose l’acquéreur pour agir contre le vendeur, à savoir deux ans à compter de la découverte des vices.
Le second délai est celui pendant lequel l’action de l’acquéreur est possible. Il s’agit d’un délai butoir, et ce dernier était source de divergences chez les juges. La Chambre mixte clos le débat en confirmant que cette action ne peut plus être intentée au-delà de vingt ans après la vente.
La Cour souligne au passage que le délai de 2 ans est susceptible d’être suspendu ou interrompu, question qui jusqu’alors, était aussi appréciée de manière diverse par les juges.
Conseil Constitutionnel, QPC du 26 mai 2023, n°2023-1050
En cas de congé délivré à un locataire âgé et à faibles ressources, le bailleur doit lui faire une offre de relogement adaptée. Cette offre est circonscrite dans un périmètre géographique proche du logement actuel. Lors d’une affaire arrivée devant la Cour de cassation, il a été soulevé que cette limitation géographique rendait la tâche du bailleur parfois extrêmement difficile et qu’ainsi elle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Cette question a été transmise par la Cour au Conseil constitutionnel. Ce dernier n’a pas fait droit à ces arguments et la disposition a été jugée conforme à la Constitution.
Dans cette affaire, des acquéreurs achètent un appartement qui est issu de la réunion de plusieurs lots ainsi que d’un couloir constituant en réalité une partie commune. Plusieurs copropriétaires souhaitant la libération de ces parties communes appropriées, les assignent en justice.
Les acquéreurs soulèvent en défense qu’ils sont protégés par la prescription acquisitive car les vendeurs avaient occupé le couloir litigieux pendant plus de 30 ans avant la vente.
La Cour de cassation ne valide pas leur argument et souligne que le couloir ne faisait pas partie du bien acquis car non mentionné dans l’acte de vente, ainsi les acquéreurs ne pouvaient pas se prévaloir de la prescription acquisitive.
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.