Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Une clause résolutoire qui prévoit un délai inférieur à un mois est réputée non écrite dans son intégralité. Les bailleurs doivent vérifier leurs modèles pour éviter de perdre ce levier contractuel.
Deux dossiers, deux baux commerciaux, une même “astuce” contractuelle : la clause résolutoire prévoit que le bail se résilie 15 jours après un commandement resté infructueux. Des années plus tard, les bailleurs déclenchent la clause.
Les preneurs répliquent : “Votre délai est contraire au Code de commerce !”.
La Cour confirme une règle clé : le délai d’un mois est d’ordre public (art. L. 14541). Si la clause prévoit moins d’un mois, elle est “réputée non écrite” dans son entier (art. L. 14515, loi Pinel).
On ne corrige pas la clause en remplaçant 15 jours par un mois : la clause résolutoire disparaît purement et simplement, et le bailleur doit passer par la résiliation judiciaire (preuve du manquement, débats, délais).
CONSEIL PRATIQUE
Faites auditer tous vos modèles de baux : si une clause résolutoire mentionne moins d’un mois, réécrivez-la immédiatement. Dans vos commandements, rappeler le délai légal d’un mois et le mentionner expressément. En contentieux, anticipez l’éventualité d’une clause réputée non écrite : préparez un plan B (résiliation judiciaire avec preuves des manquements répétés)
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.