Le règlement de copropriété peut-il imposer un autre rédacteur que le syndic ?

Un règlement de copropriété qui imposait l’intervention d’un notaire

L’affaire trouve son origine dans un litige portant sur plusieurs résolutions d’une assemblée générale du 12 juin 2019.

Une SCI, propriétaire de lots dans l’immeuble, avait engagé une action contre le syndicat des copropriétaires et d’autres copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale et, subsidiairement, de certaines résolutions.

À cette occasion, le syndicat des copropriétaires demande que soit réputée non écrite une disposition particulièrement intéressante du règlement de copropriété.

Son article 51, alinéa 2, prévoyait que toutes les assemblées amenées à traiter d’une modification du règlement de copropriété devaient avoir lieu avec l’assistance d’un notaire, celui-ci devant dresser le procès-verbal de la réunion et en faire transcrire une expédition au bureau des hypothèques.

La clause instaurait donc à l’avance un dispositif particulier pour certaines assemblées générales.

La cour d’appel de Lyon avait considéré cette disposition contraire aux règles applicables et l’avait réputée non écrite. La SCI contestait cette analyse devant la Cour de cassation.

En principe, le syndic assure le secrétariat de séance

Pour comprendre la solution, il faut revenir à l’article 15, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.

La règle est simple :

📌 La règle

« Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. »

Deux enseignements doivent donc être distingués.

Premier principe : par défaut, le syndic assure le secrétariat de l’assemblée générale.

Deuxième principe : l’assemblée générale conserve la possibilité d’en décider autrement.

Et c’est précisément ce deuxième point qui condamne la clause du règlement de copropriété soumise à la Cour de cassation.

Le règlement de copropriété ne peut pas décider à la place de l’AG

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel.

Elle rappelle également l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les clauses contraires aux dispositions impératives qu’il vise ainsi qu’aux dispositions réglementaires prises pour leur application sont réputées non écrites.

Elle en déduit que seule une décision de l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic.

Par conséquent, un règlement de copropriété ne peut pas prévoir par avance que certains procès-verbaux seront dressés par une personne autre que le syndic ou le secrétaire de séance désigné par l’assemblée générale.

La Cour rejette donc le pourvoi.

Pour les syndics, le message est clair : même inscrite dans le règlement de copropriété, une clause ne peut pas priver l’assemblée générale d’une compétence que les textes lui réservent.

Un tiers peut néanmoins participer à la rédaction du procès-verbal

La décision comporte toutefois une nuance importante.

Elle ne signifie pas qu’un notaire, un avocat ou un autre tiers ne pourrait jamais participer matériellement à la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale.

La Cour de cassation précise au contraire que la loi n’exclut pas que le secrétaire de séance soit assisté d’un tiers pour la rédaction du procès-verbal.

Il faut donc bien distinguer deux situations.

Le tiers assiste le secrétaire de séance

Cette assistance n’est pas exclue par les textes, selon la Cour de cassation.

Le tiers remplace le syndic comme secrétaire de séance

Cette désignation relève de l’assemblée générale. Le règlement de copropriété ne peut pas l’imposer à l’avance.

⚠️ Bon à savoir

La distinction peut paraître subtile, mais elle est essentielle : aider à rédiger le procès-verbal n’est pas exercer la fonction de secrétaire de séance.

Quelle vigilance pour les syndics face aux anciens règlements de copropriété ?

L’arrêt constitue surtout une bonne illustration d’un réflexe essentiel pour les professionnels : ne jamais considérer qu’une clause du règlement de copropriété est nécessairement applicable au seul motif qu’elle y figure.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit précisément un mécanisme permettant de réputer non écrites certaines clauses contraires aux dispositions impératives du statut de la copropriété.

Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, le règlement entendait organiser à l’avance les assemblées portant sur sa propre modification en imposant l’intervention du notaire pour dresser leur procès-verbal. Or, ce mécanisme se heurtait à la compétence reconnue à l’assemblée générale par l’article 15 du décret de 1967.

Pour le syndic confronté à une clause ancienne ou inhabituelle, le bon réflexe consiste donc à vérifier sa compatibilité avec les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application avant de la mettre en œuvre.

Un règlement de copropriété n’est pas un texte que l’on applique les yeux fermés. Et quelques décennies d’existence ne suffisent malheureusement pas à transformer une clause irrégulière en bonne idée juridique.

Et si les copropriétaires veulent réellement faire intervenir un tiers ?

L’arrêt apporte sur ce point une réponse assez équilibrée.

Le recours à un tiers n’est pas interdit par principe. Ce que la Cour refuse, c’est que le règlement de copropriété impose que ce tiers se substitue au syndic ou au secrétaire de séance pour établir le procès-verbal, alors que le choix d’un autre secrétaire appartient à l’assemblée générale.

En pratique, lorsqu’une assemblée porte sur une question particulièrement technique ou sensible, la décision laisse donc subsister la possibilité pour le secrétaire d’être assisté d’un tiers pour la rédaction du procès-verbal.

💡 Le point clé

C’est toute la différence entre prévoir une assistance et imposer une substitution.

Et cette distinction mérite d’être maîtrisée par le syndic lorsqu’un conseil syndical ou des copropriétaires souhaitent faire intervenir un professionnel extérieur lors d’une assemblée générale.