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ACTUALITÉ JURIDIQUE mars 2024

Droit immobilier

Sous-louer son logement pour faire de la location de meublé de tourisme plus de 120 jours par an, c'est possible !

Tribunal judiciaire de Paris, 10 janvier 2024, n° 22/57486

location meublé saisonniere

Lors d’une récente affaire, le tribunal judiciaire de Paris s’est à nouveau penché sur la question de la mise en location de la résidence principale en meublé de tourisme via la plateforme AirBnB.

En la matière, l’article L324-1-1 du code du tourisme nous précise que dans les communes où une procédure d’autorisation de changement d’usage a été instaurée, la mise en location de sa résidence principale ne peut dépasser les 120 jours par an. Ce même article instaure cependant des exceptions permettant de dépasser cette limite. Le texte fait ainsi référence de manière très laconique à des obligations de nature professionnelle, des raisons de santé ou un cas de force majeure. Il appartient ainsi aux juges de se positionner au cas par cas afin de déterminer si une situation donnée permet d’échapper à la règle des 120 jours.

Dans cette affaire du 10 janvier 2024, une étudiante avait mis en sous-location son logement, avec l’accord de son bailleur. La limite des 120 jours avait été dépassée et l’étudiante argumente devant le tribunal que les périodes de sous-location correspondent à des impératifs professionnels : des périodes de stages, mais aussi un contrat free-lance à l’étranger. Ces justifications sont admises par les juges qui les assimilent aux obligations professionnelles permettant de déroger à la limite annuelle.

Ce motif professionnel est admis fréquemment par les juges, comme en témoignent diverses décisions. Il a ainsi été validé à plusieurs reprises que des déplacements professionnels réalisés pour les besoins de certaines activités professionnelles, constituent un motif pour échapper à la règle des 120 jours. Cela a été le cas pour un stewart (tribunal judiciaire de Paris 10.09.2021, n°21/51221) ou encore un artiste en représentation (tribunal judiciaire de Paris 24.05.2023, n°22/58311).

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Création d'un dispositif pour réexaminer les dossiers des candidats au crédit immobilier dont la demande a été refusée

Dans son communiqué de presse du 4 décembre 2023, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) avait réclamé la mise en place d’un dispositif permettant de réexaminer les dossiers de demande de crédit immobilier qui avaient été refusés.

La Fédération bancaire française vient de confirmer la mise en œuvre de ce dispositif à compter de février 2024 et ce, jusqu’à la fin de l’année. Chaque établissement bancaire aura la liberté d’organiser cette mesure comme il le souhaite, aucune directive n’étant donnée sur ce point.

Quels clients sont concernés ? Tous les clients personnes physiques, à l’exception de ceux inscrits sur le fichier des incidents de paiement de la Banque de France.

Le réexamen porte sur tous les types de projets immobiliers : financement de la résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif.

Un garde-fou est quand même mis en place : le dossier ne peut être réexaminé que s’il respecte les critères posés par le HCSF récemment, à savoir : un taux d’effort n’excédant pas 35% pour les emprunteurs, et une durée de crédit de 25 ans.

Enfin, le projet d’achat doit toujours être en cours, c’est à dire encore dans le délai indiqué dans les conditions suspensives d’obtention de prêt.

Augmentation de la taxe d'aménagement

Arrêté à venir

Pour rappel, la taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune et le département. Elle est dû lorsque sont entrepris des opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager, ou encore autorisation préalable). Dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, le maitre de l’ouvrage devra déclarer les éléments nécessaires au calcul de la taxe d’aménagement.

Les taux de cette taxe sont les suivants pour 2024 :

  • 916€/m² en province (contre 886€ en 2023)
  • 1038€/m² en Ile de France (contre 1004€ en 2023)

La taxe se calcule de la manière suivante : (surface de la construction x taux de la taxe) x taux voté par la collectivité locale (entre 1% et 5%).

Pour les piscines, un taux spécifique est en place, il augmente lui aussi en 2024, et passe de 250€/m² à 258€/m². Le calcul est légèrement différent car il convient de calculer la part communale mais aussi la part départementale et d’additionner les deux.

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Déclaration fiscale des biens immobiliers, qu'en est-il pour 2024 ?

déclaration 2024

Souvenez vous, en 2023 vous avez dû procéder à la déclaration de vos biens immobiliers via votre espace en ligne sur le site impot.gouv.fr

En effet, depuis le 1er janvier 2023, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation, inscrite dans la loi de finances pour 2020. La date limite de déclaration initialement prévue au 31 juillet 2023 avait finalement été repoussée au 10 aout 2023.

Cette démarche, distincte de la déclaration des revenus, avait pour but de déclarer l’occupation des biens en question. Avec la suppression de la taxe d’habitation, de nouvelles informations ont dû être collectées par l’administration fiscale. L’objectif étant de lui permettre de générer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les locaux vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Que faut-il faire en 2024 ?

Tout dépend de votre situation ! Si il n’y a pas eu de changement d’occupation sur les biens que vous avez déclaré, vous n’avez rien à faire de plus. A l’inverse, il vous faut déclarer ces changements au fil de l’eau. Egalement, vous devez signaler si vous vendez l’un de vos biens, ou si vous avez fait l’acquisition de nouveaux biens.

Pour ceux qui sont en retard, il est encore temps d’y procéder ! Nous vous rappelons que tous les propriétaires (particuliers ou entreprises) sont concernés. Les sanctions ne sont pas encore tombées mais elles devraient être mises en place qu’à partir du 1er janvier 2024. Dans un premier temps, un rappel sera fait aux propriétaires qui n’auraient pas effectué leur déclaration. Puis en cas d’inaction de leur part, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien pourra être appliquée.

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