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ACTUALITÉ JURIDIQUE juin 2025

Droit immobilier


Professionnels de l’immobilier, ne ratez pas les actualités juridiques qui peuvent impacter directement votre pratique. Dans cette édition de juin, Immodroit Formation décrypte pour vous 4 décisions clés rendues par la Cour de cassation.  Des cas concrets, une analyse juridique claire, et surtout, des enseignements pratiques pour sécuriser vos transactions, gérer vos litiges, et répondre à vos obligations de formation Loi ALUR.

Sommaire

L’absence de réitération de l’acte dans les délais prévus entraine-t-elle la caducité de la promesse synallagmatique de vente ? 
L’indécence d’un logement n’exonère pas le locataire du paiement des loyers !  
Nécessité de prouver la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommages provenant des parties communes. 
La valeur locative d’un bail commercial diminue-t-elle en cas de versement de loyer et dépôt de garantie supérieurs à 2 termes ?  

L’absence de réitération de l’acte dans les délais prévus entraine-t-elle la caducité de la promesse synallagmatique de vente ? 

Cour de cassation, 3e chambre civile – 20 mars 2025, n° 23-20.170 (non publié) 

 

L’absence de réitération de l’acte dans les délais prévus entraine-t-elle la caducité de la promesse synallagmatique de vente

Une promesse synallagmatique de vente (compromis) avait été conclue entre des vendeurs indivisaires et une SCI, sans faculté de substitution. Une clause prévoyait un délai de réitération de la promesse fixé le 30 mai, à peine de résiliation de plein droit. La SCI se fait par la suite substituée par un autre acquéreur en raison du fait qu’elle n’a pas obtenu son prêt à temps.  

Les vendeurs souhaitent annuler la vente mais postérieurement au 30 mai, la SCI, bénéficiaire initiale de la promesse, et l’acquéreur substitué prétendent que le délai de réitération de la vente a été prorogé du fait des échanges de mails entretenus avec les vendeurs laissant entendre un accord avec la substitution. 

La Cour de cassation rappelle ici avec force le principe selon lequel, le contrat de vente existe dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix entre les parties. La promesse réciproque (compromis de vente) implique cet accord. Le compromis vaut vente et le vendeur et l’acquéreur sont définitivement engagés, dès la signature de ce compromis.  

La Cour de cassation précise qu’en échangeant des mails pour envisager une date de signature de la vente postérieurement aux délais de réitération fixés, les vendeurs avaient renoncé de manière non-équivoque à se prévaloir du dépassement de ce délai 

📌 À noter : Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, seule une faute des parties peut venir annuler la vente même si le délai de réitération est dépassé. 

L’indécence d’un logement n’exonère pas le locataire du paiement des loyers !  

Cour de cassation, 3e chambre civile – 13 mars 2025, n° 22-23.406 (non publié). 

L’indécence d’un logement n’exonère pas le locataire du paiement des loyers ! 

Une dame prend à bail un logement. Plus tard, elle découvre que celui-ci ne répond pas vraiment aux normes de décence et de sécurité auxquelles sont soumis les locaux à usage d’habitation. Le logement comporte, en effet, des installations électriques et de gaz qui exposent la locataire à un risque de mort ainsi qu’une chaudière qui ne peut être mise en route sans risque. 

La locataire décide alors de suspendre le paiement des loyers convenus, qu’elle consigne quand même, et assigne le bailleur en indemnisation de ses préjudices. Le bailleur, de son côté, demande la résiliation du bail pour manquement au paiement du loyer. La cour d’appel ne valide pas la posture de la locataire. 

La Cour de cassation approuve cette décision et estime que la locataire, en soutien de sa demande, ne démontre pas assez avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux. Dès lors, elle ne peut se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour refuser le paiement des loyers dus. 

📌 À noter : La suspension du paiement des loyers n’a de chances d’être admise par la justice que lorsque le locataire démontre suffisamment une impossibilité totale d’habiter le logement. 

Nécessité de prouver la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommages provenant des parties communes. 

Cour de cassation, 3e chambre civile – 10 avril 2025, n° 23-18.503 (non publié). 

Nécessité de prouver la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommages provenant des parties communes. 

Une maison qui fait partie d’un ensemble immobilier soumis à la copropriété a été détruite à la suite d’orages violents. La copropriétaire se rapproche de son assureur qui l’indemnise de tous les préjudices. Par la suite, l’assureur décide de se tourner vers le syndicat des copropriétaires de la résidence et son assureur pour le remboursement des sommes ainsi versées. 

Devant la cour d’appel, l’assureur de la maison détruite trouve gain de cause. Les juges retiennent une présomption d’existence du défaut d’entretien ou vice de construction des parties communes et leur lien de causalité avec le sinistre.  

Toutefois, la Cour de cassation, saisie par le syndicat, ne valide pas cette position. Elle rappelle que certes la loi pose le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans ce genre de situation, mais qu’il appartient à l’assureur de la copropriétaire sinistrée de prouver l’existence effective de ce vice ou de ce défaut. 

 

📌 À noter : Le défaut d’entretien ou le vice de construction affectant les parties communes et leur lien de causalité avec le dommage subi par un copropriétaire ou un tiers ne se présument pas.  

La valeur locative d’un bail commercial diminue-t-elle en cas de versement de loyer et dépôt de garantie supérieurs à 2 termes ?   

Cour de cassation, 3e chambre civile – 7 mai 2025, n° 23-15.394 

La valeur locative d’un bail commercial diminue-t-elle en cas de versement de loyer et dépôt de garantie supérieurs à 2 termes _   

La locataire d’un bail commercial a sollicité son renouvellement auprès de sa bailleresse qui l’accepte. Mais les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le montant du loyer. La locataire saisit alors le juge en fixation du loyer selon une valeur locative à la baisse. 

En effet, le contrat stipule qu’un terme du loyer et un dépôt de garantie équivalant à deux termes doivent être versés d’avance. La locataire avait alors estimé qu’une telle obligation constitue un facteur de diminution de la valeur locative. La Cour d’appel décide qu’il ne s’agit pas d’une charge exceptionnelle ouvrant droit à une minoration de la valeur locative. 

Devant la Cour de cassation, cette décision est validée. Les juges précisent que dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale de la bailleresse de verser à la locataire des intérêts, l’obligation de payer d’avance des sommes excédant deux termes de loyer ne constitue pas un facteur de diminution de la valeur locative. 

📌 À noter : L’article L. 145-40 du Code de commerce, qui consacre le paiement des intérêts par le bailleur au delà de deux termes de loyer, est d’ordre public. Il est impossible d’y déroger et une clause du bail qui écarterait ou limiterait l’application de cet article serait considérée comme étant non écrite. . Cette obligation de déposer verser des intérêts au déla de deux termes de loyer dans les mains du bailleur vient compenser le décalage de trésorerie subit par le preneur du fait de l’avance de ces sommes. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation estime qu’il n’existe pas de déséquilibre ici. 

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