Actualité de Juin 2025
ACTUALITÉ JURIDIQUE juin 2025 Droit immobilier Professionnels de l’immobilier, ne ratez pas les actualités juridiques qui peuvent impacter directement votre pratique. Dans cette édition de
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Avec la montée en puissance des plateformes comme AirBnb et l’entrée en vigueur de la loi Le Meur en novembre 2024, la réglementation sur l’usage des biens immobiliers se durcit. Destination, usage, meublé de tourisme, numéro d’enregistrement, sanctions en cas de non-déclaration… Tous ces éléments sont désormais étroitement surveillés par les communes et peuvent exposer vos clients — ou votre propre agence — à de lourdes sanctions (jusqu’à 100 000 € d’amende).
Professionnels de l’immobilier, cet article vous aide à comprendre les nouvelles obligations, à sécuriser vos mandats, et à conseiller vos clients efficacement face aux risques de requalification ou de changement d’usage illicite.
Sommaire
En matière immobilière, il existe bien une différence entre la notion de « destination » et celle « d’usage ». Cette différence donne un sens à la conception que l’on se fait de l’immeuble. Si la « destination » permet d’écarter toute ambiguïté sur la nature d’un immeuble à bâtir, « l’usage », lui, montre ce à quoi il sert effectivement.
L’usage d’un local renvoie à l’utilisation effective qui en est faite pendant la durée du bail. Tandis que la destination du local correspond à la raison pour laquelle il a été construit dès le départ.
La destination d’un immeuble est donc la caractéristique officiellement déclarée auprès de la commune lors du dépôt de la demande de permis de construire. La loi donne une liste des différentes destinations de constructions, il s’agit notamment de :
Sur le plan réglementaire, la destination est une caractéristique de l’immeuble gérée par des règles édictées dans le Code de l’urbanisme, tandis que l’usage assigné à un logement donné relève des règles du Code de la construction et de l’habitation. En définitive, la destination constitue un critère de différenciation des constructions pour l’application du plan local d’urbanisme (PLU) ; et l’usage s’intéresse exclusivement à la protection des logements.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur instaure des règles qui visent la régulation des meublés de tourisme. Antérieurement à cette loi, la qualification de l’usage d’habitation d’un local se faisait sur la base de la situation effective de l’usage du bien au 1er janvier 1970. C’est ce qui était précisé dans la version antérieure de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation : un local était réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Cette présomption d’usage d’habitation d’un local a ensuite évolué avec la loi Le Meur.
Désormais les conditions dans lesquelles un local est réputé à usage d’habitation sont réunies seulement dans l’un ou l’autre des cas suivants : si le bien immobilier était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ; soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage.
Il est important de noter, avant tout, que l’occupation d’un logement en tant que résidence principale pendant au moins 8 mois suffit à écarter la présomption de changement d’usage.
Ainsi, pour déterminer si l’usage d’habitation d’un logement subit tacitement un changement vers un usage touristique du fait de son propriétaire, il convient de s’intéresser à deux éléments :
Ainsi, antérieurement à la mise en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, on présume qu’il y a changement d’usage d’un local meublé destiné à l’habitation vers un usage temporaire de tourisme :
Ces trois critères sont cumulatifs.
Sous l’empire de la nouvelle loi la terminologie a été davantage précisée. Le terme « tourisme » est explicitement mentionné afin d’écarter toute ambiguïté et de montrer que c’est le secteur du meublé de tourisme qui est visé, notamment la pratique de la location AirBnb. Désormais, les conditions d’un changement d’usage sont réunies dès lors que le propriétaire d’un local meublé à usage d’habitation le loue en tant que meublé de tourisme à une clientèle de passage.
Le « meublé de tourisme » désigne, au sens de la version vigueur en 2025 de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, des villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire offerts pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois.
Par « clientèle de passage », la loi fait allusion aux personnes qui prennent en location un local d’habitation sans y élire domicile. La « clientèle de passage » est composée de personnes qui louent un local d’habitation uniquement pour un séjour court à caractère touristique.
Aujourd’hui, le régime d’autorisation du changement d’usage s’applique automatiquement aux communes de plus de 200 000 habitants, à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
L’autorisation administrative exigée par la loi doit être obtenue par le propriétaire du local, préalablement à la signature du bail, et non par le locataire. Aucune dérogation par une quelconque clause contractuelle n’est admise. Ce qui veut dire que les règles d’autorisation en matière de changement d’usage sont d’ordre public.
Toutefois, avec la loi Le Meur, l’application automatique du régime d’autorisation est supprimée au 21 novembre 2024.
Dans les communes situées en zones tendues, c’est-à-dire les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation est instauré par la commune sur délibération. Dans les communes hors zones tendues, le contrôle du changement d’usage peut désormais être mis en place sans passer par une autorisation préfectorale. Une délibération suffit, sous réserve qu’elle soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
Toute personne (professionnel ou non) qui offre à la location un meublé de tourisme (classé ou non), doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, c’est-à-dire un lieu où il séjourne pendant au moins 8 mois par an.
Par dérogation, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location (y compris celle d’un meublé de tourisme). La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur. Si tel est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration.
Par ailleurs, il faut savoir que pour les résidences principales proposées à la location meublée saisonnière, la déclaration n’est obligatoire que si la totalité de la résidence est louée. Si une chambre (ou deux) est louée au sein de la résidence principale, il n’y a pas de déclaration préalable à effectuer.
Avec la loi Le Meur, la déclaration du bien loué en meublé touristique assorti d’un numéro d’enregistrement unique sera obligatoire pour tous les propriétaires de meublés, qu’ils soient en résidence principale ou secondaire et quelle que soit la situation géographique du bien. Il faudra passer par un téléservice national qui sera mis en place à une date définie par décret et au plus tard le 20 mai 2026. Le décret va se charger de déterminer les informations et les pièces justificatives exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable, notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition.
À réception de la déclaration complète, le téléservice délivrera sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. La commune ou le cas échéant l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aura accès au numéro de déclaration et à toutes les informations et pièces justificatives de la déclaration. Les maires contrôleront le respect de la réglementation. À compter du 20 mai 2026 (ou d’une date antérieure fixée par décret), la commune, qui constatera que les pièces justificatives ou informations fournies dans le cadre de l’enregistrement sont erronées ou incomplètes, pourra suspendre le numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de location de désactiver l’annonce.
Le loueur devra mettre à jour la déclaration en cas de tout changement et renouvellera sa déclaration à l’expiration d’un délai fixé par décret. À compter du 20 mai 2026 (ou à une date définie par décret), toute personne qui ne se conformera pas au respect de cette déclaration sera passible d’une amende administrative et non plus civile qui passera de 5000 à 10 000 €.
Toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d’usage est condamnée individuellement à une amende civile.
Par ailleurs, cette amende civile a reçu, par décision de justice, la qualification de sanction ayant le caractère d’une punition. Cela conduit à une double implication :
Pour aller plus loin :
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En matière de bail commercial, l’obligation de délivrance du bailleur garantit au preneur la possibilité d’occuper et d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Toutefois, en pratique, certains bailleurs tentent de contourner cette obligation par certaines clauses. Une jurisprudence récente de la Cour de cassation rappelle avec force que, même par une clause dite de « non-recours », le bailleur ne peut s’exonérer de l’exécution de cette obligation.
Ce mois-ci, quatre décisions majeures viennent enrichir la jurisprudence en droit immobilier.
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