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AOH (1), SRU (2), bureaux→logements : trois rois mages pour une galette locative bien levée

La proposition de loi visant à conforter l’Habitat, l’offre de logement et la construction (CHOC) déboulant au Sénat fin 2025 promet d’apporter or, myrrhe et encens à la filière : objectifs 2030 plus lisibles, rôle de l’Autorité Organisatrice de l’Habitat (AOH) renforcé, assouplissements ciblés de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) et trajectoires accélérées de reconversions  des bureau en logements.

Pour les gestionnaires locatifs, l’épiphanie est avant tout opérationnelle : piloter la conformité, sécuriser les congés pour travaux et orchestrer des travaux qui lèvent la pâte… sans faire déborder la galette du four.

Définition et enjeux pour les gestionnaires

Définition et enjeux pour les gestionnaires

L’AOH (autorité organisatrice de l’habitat) structure l’action locale du logement : elle coordonne planifie, finance et organise les priorités territoriales. La loi SRU fixe, quant à elle, des obligations de logements sociaux à l’échelle communale, avec des objectifs et des sanctions graduées. Quant à la loi du 16 juin 2025 qui facilite la reconversion des bureau en logements, elle vise à  transformer des surfaces tertiaires vacantes en résidences habitables.

L’enjeu de la proposition de Loi CHOC pour  2026–2030 est d’articuler ces trois leviers pour réinjecter de l’offre, réduire la vacance et améliorer la performance énergétique du parc.

 

Comment?

Cette proposition de loi va inévitablement créer de nouveaux enjeux et risques juridiques pour les gestionnaires locatifs mais également de belles opportunités d’investissement.

Une augmentation du droit de préemption est à prévoir.

D’une part la proposition prévoit la  la creation d’un droit de préemption urbain afin de regular le marché et lutter contre la speculation.

D’autre part sous certaines conditions le droit de préemption pourra être  transféré au prefet enc as de carence des collectivités locales.

Le projet permettrait également d’intégrer la transformation des bureau en logement au sein des ORT (3); faciliterai l’éviction des professionnels locataires desdits bureau et intégrerai une obligation d’aménagement des bureau “favorable à la qualité de vie des habitants”.

Enfin le droit de préemption du locataire en cas de vente de l’immeuble par le propriétaire serait élargi aux meublés

Mais ce projet est également une belle opportunité puisqu’il renforcerait l’arsenal juridique de lutte contre le squat et favoriserait l’accession à la propriété.

Enfin le projet de soutiendrait la renovation énérgétique des logements en accordant aux propriétaires la possibilité de délivrer un congé pour travaux de renovation énergétiques dans les parties privatives.

Le projet souhaite également inscrire aux missions de l’agence nationale de de l’habitat (ANAH) la lutte contre la vacance locative.

Pourquoi ces évolutions sont indispensables ?

La crise de l’offre tient à un faisceau de causes :

  • coûts de construction élevés,
  • foncier rare,
  • normes environnementales plus exigeantes
  • financement plus coûteux.

 

Renforcer l’ingénierie AOH permet d’adapter les règles à la réalité des quartiers (gabarits, stationnement, mixité), tandis que des ajustements SRU donnent de l’oxygène aux communes qui peinent à tenir le rythme tout en conservant la trajectoire sociale. Les reconversions tertiaires, enfin, constituent un gisement rapide de mètres carrés dès lors que l’urbanisme et la technique suivent (structure, lumière, ventilation, acoustique).

Risques juridiques et opérationnels à maîtriser

Côté droit, l’ensemble de ces propositions sont à suivre et imposent une veille resserrée.

Côté opérationnel, des travaux d’aménagement seront souvent à prévoir. Or un phasage de chantier approximatif génère une vacance locative évitable; un budget énergétique mal cadré plombe le TRI de l’opération.

Solutions pratiques (recette gagnante)

  1. Tableau de bord réglementaire : cartographier les zonages AOH, consigner les plafonds de loyers et de ressources, suivre les conventions actives et leur durée.
  2. Congé pour travaux : décliner un modèle standardisé qui précise le motif, le calendrier, l’incompatibilité avec l’occupation et, le cas échéant, les modalités de relogement ; annexer les pièces techniques.
  3. Rénovation & relocation : phaser les interventions pour limiter la vacance, acter un plan de communication locataire (réunions, affichage, courriers), préparer la remise en location avec un positionnement loyer conforme.
  4. Bureaux→logements : en ORT, intégrer les bonus de constructibilité, sécuriser l’urbanisme (changement de destination, stationnement, accès) et conduire une due diligence technique (structure, réseaux, incendie).

CAS PRATIQUES

CAS A

Immeuble ancien en zone tendue

Situation :
Immeuble ancien situé en zone tendue.
Programme de travaux lourds comprenant une isolation globale et la réfection des réseaux.
Le congé est motivé par l’impossibilité d’exécuter les travaux en présence du locataire.
Un calendrier détaillé des travaux est joint, ainsi qu’un dispositif d’accompagnement au relogement.

Solution :
Délivrer un congé pour travaux dûment motivé et documenté.
À l’issue des travaux, procéder à la relocation du bien avec un loyer conforme à l’encadrement local, et communiquer sur l’amélioration de la performance énergétique.

CAS B

Plateau de bureaux en ORT

Situation :
Plateau de bureaux situé en Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Réalisation d’une étude de faisabilité urbanistique, complétée par un audit structurel et incendie, en vue d’une transformation en logements (studios et T2).

Solution :
Engager la transformation en logements en mobilisant le bonus de constructibilité lié à l’ORT afin d’améliorer l’équilibre économique du projet.
Sécuriser la rentabilité par une phase de pré-commercialisation permettant de limiter la vacance locative.

CAS C

Parc diffus

Situation :
Parc immobilier diffus présentant des niveaux de performance énergétique hétérogènes, avec une part significative de lots classés DPE E, F ou G.

Solution :
Mettre en place un plan pluriannuel de travaux afin de lisser l’effort financier dans le temps.
Prioriser les interventions sur les lots les plus énergivores (DPE E/F/G) pour optimiser l’impact énergétique et réglementaire.

FAQ

Question 1

Le congé pour travaux est-il toujours possible ?

réponse 1

Oui, s’il est justifié par la nature et l’ampleur des travaux rendant l’occupation incompatible et si les délais légaux sont respectés.

Question 2

Les bonus de constructibilité en ORT sont-ils automatiques ?

réponse 2

Non, ils dépendent du périmètre, des documents d’urbanisme et du respect des règles locales.

Checklist Gestion locative

  • Cartographier zones tendues et encadrement.
  • DPE à jour et sélection des logements prioritaires.
  • Calendrier de travaux + congés formalisés.
  • Plan de relance locative.
  • Veille AOH/SRU et conventions.
  • Registre des décisions et pièces justificatives (devis, audits, autorisations).

Conclusion — Impact & recommandations

Impact : agilité renforcée, maîtrise des délais et conformité accrue.

Recommandations : mettre en place un comité réglementaire mensuel, des modèles de congé révisés annuellement, des conventions de partenariat avec collectivités/AOH et des KPI de vacance post-travaux.

Comme pour la galette, la réussite tient à trois ingrédients : une pâte homogène (process), une cuisson surveillée (travaux) et un service attentionné (relation locataire).

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Sources : Proposition de loi ‘visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction’ (Sénat, 28/11/2025).

Notes de bas de page :

  1. AOH : Autorité organisatrice de l’habitat, structure locale qui coordonne la politique du logement. Elle a été crée par l’article 92 de la Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 et est visée notamment à l’article L 301-5-1-3 du CCH
  2. SRU : Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains ; elle fixe, entre autres, des objectifs de logements sociaux par commune.
  3. ORT : Opération de revitalisation de territoire, périmètre contractuel facilitant des projets de transformation urbaine (dont bureaux→logements).
  4. ANAH: L’agence nationale de l’habitat a été créee par la Loi du 31 décembre 1970. Il s’agit d’un établissement public national à caractère administratif ayant initialement pour mission d’apporter son aide au financement des travaux d’amélioration des logements ou locaux du parc locatif privé
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