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Article 19-2 :
la fève juridique pour les syndics

Comme dans la quête de la fève par les Rois mages, le syndic doit d’abord trouver son précieux procès verbal d’assemblée générale avant d’espérer porter la couronne… de la déchéance du terme.

Sans approbation des comptes, la galette procédurale ne lève pas !

La Cour de cassation par un arrêt du 20 novembre 2025 (3ème Civ. 20 novembre 2025 n° 23-23.315) rappelle que la procédure de l’article 19-2 de la Loi n° 65-667 du 10 juillet 1965 ne vise que les provisions et arriérés des exercices antérieurs approuvés.

Par un avis du 12 décembre 2024 ( 3ème Civ. 12 décembre 2024 n° 24-70.007), la Cour supreme exige également que la mise en demeure (1) précise le montant exacte exigible et les effets de ladite missive.

 Bref, sans ces ingrédients, la recette est ratée.

ARTICLE 19-2 DE LA LOI DE 1965 : DÉFINITION ET ENJEUX POUR LES SYNDICS

Loi Elan

Depuis la Loi ELAN (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2028 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre une voie accélérée pour recouvrer :

 

Cette disposition est une arme juridique précieuse pour les syndics, mais elle impose une rigueur absolue.

Chaque étape doit être respectée, sous peine de voir la procédure rejetée.

En pratique, cela signifie que le syndic doit vérifier la conformité des appels de fonds, la régularité des  procès verbaux d’assemblée générale et la précision des mises en demeure.

POURQUOI L’APPROBATION DES COMPTES EST INDISPENSABLE ?

L’arrêt du 20 novembre 2025 joue le rôle de recette officielle :

Seul un exercice définitivement approuvé peut entrer dans la pâte de l’article 19-2.

 L’avis du 12 décembre 2024 ajoute que la mise en demeure doit détailler la  nature et montant des provisions, sous peine d’irrecevabilité et préciser clairement la sanction de la déchéance du terme (2)

En clair : sans respect de ce process, pas de procedure de recouvrement. C’est la fève qui donne tout son goût à la galette !

LES RISQUES JURIDIQUES ET OPÉRATIONNELS EN CAS D’ERREUR

Pour les syndics, le risque est double :

  • Juridique : irrecevabilité de l’injonction de payer et/ou de la voie d’exécution.
  • Opérationnel : temps perdu, frais supplémentaires et perte de confiance des copropriétaires.

 

Inclure des sommes d’exercices non approuvés, c’est comme glisser une amande entière dans la galette sans la hacher : ça casse la dent du dossier et peut faire rejeter l’ensemble.

Autre travers : considérer l’assignation comme une mise en demeure. Erreur fatale !

MISE EN DEMEURE : LA RECETTE Gagnante ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Avant d’engager l’action fondée sur l’article 19-2 :

  • Vérifier l’éligibilité des sommes (provisions + arriérés approuvés).
  • Réunir les procès verbaux d’assemblée générale et les états de répartition.
  • Rassembler les preuves (appels de fonds, historiques, pièces).

    Pour la mise en demeure :
  •  Détailler chaque poste par nature/période/montant.
  • Préciser les délais et les conséquences.

CAS PRATIQUES POUR ÉVITER LES LITIGES

CAS A

Copropriétaire débiteur sur deux exercices

Situation : Arriérés 2023 et 2024, mais l’exercice 2024 n’est pas encore approuvé.

Solution : Ne viser que les arriérés 2023 approuvés, plus les provisions de l’exercice en cours.

CAS B

Mise en demeure imprécise

Situation : Mise en demeure avec un montant global sans détail.

Solution : Refaire une mise en demeure segmentée par nature, période et montant exact de chaque créance.

CAS C

Absence de procès-verbal

Situation : Tentative de recouvrement avant l’approbation des comptes en assemblée générale.

Solution : Ajourner la procédure et reprendre après l’approbation formelle des comptes.

FAQ

Question 1

Quelles erreurs fréquentes avec l’article 19-2 ?

réponse 1

Inclusion d’exercices non approuvés, mise en demeure imprécise, absence de PROCÈS VERBAUX.

Question 2

Peut-on utiliser l’assignation comme mise en demeure ?

réponse 2

Non, la jurisprudence est claire : l’assignation ne remplace pas la mise en demeure préalable.

Question 3

Quels documents sont indispensables ?

réponse 3

Procès verbaux d’assemblée générale, états de répartition, appels de fonds détaillés.

Checklist

  • Procès verbaux d’assemblée générale présents et traçables.
  • Sommes éligibles distincts et séparées (provisions + arriérés approuvés).
  • Mise en demeure précise (nature/période/montant).
  • Pièces justificatives réunies.
  • Exclure les exercices non approuvés.

CONCLUSION : LA FÈVE, C’EST LA CONFORMITÉ

Cet avis appelle les syndics professionnels à une vigilance accrue sur le respect de la  procédure d’approbation des comptes avant l’appel de fonds.


Recommandations :
– Ne jamais lancer une procédure fondée sur l’article 19-2 sans  procès verbaux d’assemblée générale.
– Standardiser les modèles de mise en demeure.
– Auditer trimestriellement les dossiers et instaurer un contrôle qualité.

La morale ? Dans la galette du 19-2, la fève s’appelle approbation des comptes.

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