Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Une SCI donne à bail commercial un terrain, des hangars et des bureaux à une autre société spécialisée dans l’exploitation forestière et le négocie. Entretemps, la société locataire reproche à la bailleresse d’avoir retranché un tiers du terrain initialement donné à bail pour y construire un hangar et un parking loués ensuite à un tiers. De plus, l’accès à ces nouveaux bâtiments loués au tiers avait été refusé à la société locataire.
Celle-ci assigne alors la bailleresse en résiliation du bail et en indemnisation. Une action fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. Le manquement consiste en la persistance de la réduction de la surface louée et à celle de la difficulté de la locataire à accéder au hangar loué.
La Cour de cassation précise que les obligations continues du bailleur, dont l’obligation de jouissance paisible, sont exigibles pendant toute la durée du bail. Elle ajoute que par conséquent, la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en résiliation du bail.
A noter : Il convient de rappeler au bailleur que l’obligation de délivrance est continue et doit être assurée tout au long du bail, et pas seulement, au moment de sa signature. Si malgré les injonctions du preneur le bailleur persiste à ne pas répondre à cette obligation, il sera en droit de résilier le bail sans que le propriétaire puisse s’y opposer.
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.