Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.
La date certaine est un mécanisme d’opposabilité prévu par l’article 1377 du Code civil.
Elle confère à un acte une force probante renforcée à l’égard des tiers.
La date certaine est acquise par un enregistrement fiscal, un acte authentique ou le décès décès d’une partie.
En pratique, elle sécurise la chronologie des droits personnels et évite les antidates.
Pour les baux commerciaux, elle garantit la stabilité des relations locatives et la bancabilité des actifs.
En ce qui concerne les baux ruraux, l’article L411-4 al 1er du code rural et de la pêche maritime, impose que le bail soit écrit.
Dans cette affaire, 3 propriétaires indivis ont consenti un bail rural diverses parcelles à Monsieur M en 1991, par acte sous seing privé (2).
Par nouvel acte sous seing privé en date du 15 janvier 2014; enregistré le 1er mars 2021, le dernier des propriétaires indivis a consenti à Madame Z un autre bail rural sur ces mêmes parcelles.
La cour de cassation considère que le bail opposable aux tiers, y compris au premoier preneur ayant conclu le bail en 1991, est celui qui a acquis date certaine par son enregistrement en 2021.
Sans enregistrement conférant date certaine, un bail peut être inopposable à un concurrent mieux ‘cuit’.
Alors qu’en matière de propriété ou de droits réels, les conflits sont résolus par la possession ou la publicité, il en va différemment à propos des conflits entre droits personnels de jouissance, résultant de baux successifs conclus par un bailleur sur un même bien au profit de preneurs différents. La publicité foncière (lorsque le bien est un immeuble) ne permet pas de résoudre un tel conflit.
Quels sont les risques ?
L’enregistrement conférant date certaine est donc un outil de prévention des conflits et un gage de sécurité pour les investisseurs et les preneurs.
Juridique : le bail non enregistré risque d’être inopposabilité aux tiers. Le preneur risque de se voir évincé au profit d’un autre preneur, même sis es droits sont postérieurs à ceux de celui qui n’a pas enregistré son bail.
Cela entraine pour le professionnel de l’immobilier de l’entreprise un risque de responsabilité pour défaut de conseil et d’information qui pourrait être constraint d’indemniser le preneur évincé.
Opérationnel :
Ces risques imposent une due diligence rigoureuse avant toute signature.
Situation :
Site logistique faisant l’objet de deux baux successifs.
Un premier bail sous seing privé non enregistré est conclu, puis un second bail est enregistré.
Le premier bail est inopposable au second preneur en raison de l’absence de date certaine.
Solution :
Tenter une résolution amiable du conflit entre les deux preneurs afin d’éviter tout risque contentieux et sécuriser l’exploitation du site.
Situation :
Espace de coworking faisant l’objet de deux baux successifs.
Un premier bail sous seing privé non enregistré est suivi d’un second bail enregistré.
Toutefois, la mauvaise foi du second preneur est établie.
Solution :
La preuve de la mauvaise foi prive le second preneur de l’avantage attaché à la date certaine.
Le bénéfice de l’opposabilité liée à l’enregistrement est neutralisé.
Impact : sécurité juridique accrue et actifs plus bancables.
Recommandations : standardiser l’enregistrement, auditer l’historique et insérer des clauses anti-double bail. Dans la galette des baux, la fève s’appelle ‘date certaine’.
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Sources : Cour de cassation, 3e civ., 4/09/2025 n° 24-14.019n article L 411-4 du code rural et de la pêche maritime et Article 1377 Code civil
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La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.
