Servitude de passage : trente ans de chemin… et l’article 684 s’efface
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Une clause résolutoire qui prévoit un délai inférieur à un mois est réputée non écrite dans son intégralité. Les bailleurs doivent vérifier leurs modèles pour éviter de perdre ce levier contractuel.
Deux dossiers, deux baux commerciaux, une même “astuce” contractuelle : la clause résolutoire prévoit que le bail se résilie 15 jours après un commandement resté infructueux. Des années plus tard, les bailleurs déclenchent la clause.
Les preneurs répliquent : “Votre délai est contraire au Code de commerce !”.
La Cour confirme une règle clé : le délai d’un mois est d’ordre public (art. L. 14541). Si la clause prévoit moins d’un mois, elle est “réputée non écrite” dans son entier (art. L. 14515, loi Pinel).
On ne corrige pas la clause en remplaçant 15 jours par un mois : la clause résolutoire disparaît purement et simplement, et le bailleur doit passer par la résiliation judiciaire (preuve du manquement, débats, délais).
CONSEIL PRATIQUE
Faites auditer tous vos modèles de baux : si une clause résolutoire mentionne moins d’un mois, réécrivez-la immédiatement. Dans vos commandements, rappeler le délai légal d’un mois et le mentionner expressément. En contentieux, anticipez l’éventualité d’une clause réputée non écrite : préparez un plan B (résiliation judiciaire avec preuves des manquements répétés)
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