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DROIT DE PREEMPTION DES SAFER ET RETRAIT DU VENDEUR

Voici un arrêt intéressant pour reposer les bases du droit de préemption des SAFER. 

En introduction nous rappellerons que jamais le vendeur qui se voit notifier une préemption de la SAFER (mais aussi d’une collectivité territoriale) à un tarif différent de celui de la promesse, n’est dans l’obligation de lui vendre son bien, pas plus, comme nous pouvons l’entendre parfois, qu’il lui serait interdit de remettre le bien à la vente durant un certain délai suite à ce refus d’accepter la vente à un tarif plus bas.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-18.746 FS-B), s’est prononcée sur une question essentielle liée au droit de préemption des SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Cet arrêt clarifie des points de droit cruciaux concernant l’exercice de ce droit, tout en rappelant les limites et obligations qui encadrent cette prérogative.

Sommaire

Contexte de l’affaire

Une SAFER reçoit notification d’un projet de vente de parcelles agricoles pour 490 000 €. Intéressée, elle notifie sa décision de préemption avec une offre d’achat à 307 000 €. Moins de 6 mois après, les vendeurs assignent la SAFER en annulation de la préemption ou, à titre subsidiaire, en révision judiciaire du prix.

Suite au décès du mari, l’épouse se retire de la procédure en indiquant vouloir retirer le bien de la vente. La SAFER l’assigne alors en perfection de la vente, arguant que :

Le délai de 6 mois pour retirer le bien était expiré.
La notification n’avait pas été transmise par le notaire instrumentaire, comme prévu par les textes.

La décision de la Cour

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, précisant que :

Lorsque le vendeur saisit le tribunal en révision judiciaire du prix dans les 6 mois, il peut retirer son bien de la vente à tout moment de la procédure, même avant la fixation du prix par le juge.
Ce retrait n’a pas besoin d’être notifié à la SAFER par l’intermédiaire du notaire.

Enseignements clés

Le vendeur peut initier une procédure judiciaire en révision du prix et, avant la fixation de ce prix par le juge, décider de retirer le bien de la vente.
Lorsqu’il se retire en cours de procédure judiciaire, il n’a pas besoin d’utiliser la voie notariale pour en informer la SAFER. Cependant, s’il agit hors procédure judiciaire, une notification formelle par le notaire reste requise.

Les règles applicables à la préemption des SAFER

1. Le champ d’application du droit de préemption

Les SAFER disposent d’un droit de préemption sur les biens ruraux, y compris les terres agricoles, les exploitations agricoles et certains bâtiments à usage agricole. Ce droit s’applique lors de ventes amiables, d’adjudications ou de donations, avec certaines exceptions qui ne seront pas traitées ici.

L’objectif principal est de :

Favoriser l’installation d’agriculteurs.
Maintenir les exploitations agricoles.
Protéger l’environnement et les paysages ruraux.
Lutter contre la spéculation foncière.

Ce droit est encadré par les articles L. 143-1 à L. 143-13 et R. 143-1 à R. 143-12 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM).

2. La procédure de préemption

La procédure de préemption commence avec la notification effectuée par le notaire auprès de la SAFER, incluant toutes les informations pertinentes. Cette notification constitue une offre de vente. La SAFER dispose alors d’un délai de deux mois pour :

Renoncer à son droit de préemption. (Article L. 143-10 du CRPM) Le vendeur, dans ce cas, est libre de conclure la vente avec l’acquéreur initial aux conditions prévues. Toutefois, il doit s’assurer que la SAFER a bien renoncé explicitement ou par son silence au-delà du délai de deux mois. Par exemple, si un acquéreur propose un projet de développement durable compatible avec les objectifs de la SAFER, cette dernière peut renoncer en raison de l’alignement des objectifs.
Accepter aux conditions du vendeur. (Article L. 143-10 et R. 143-12 du CRPM) Si la SAFER accepte les conditions de la vente telles qu’elles ont été notifiées, le vendeur est tenu de conclure la transaction. En revanche, si la SAFER ne respecte pas les délais pour finaliser l’acte authentique (deux mois + 15 jours après mise en demeure), le vendeur peut demander l’annulation de la préemption. Par exemple, un vendeur pourrait exiger des dommages et intérêts pour retard si la SAFER ne respecte pas ces délais.
Faire une contre-proposition. (Article L. 143-10 du CRPM) Dans ce cas, le vendeur dispose de trois options :
- Accepter la contre-proposition et conclure la vente à ce prix. Par exemple, si la SAFER propose un prix inférieur mais justifié par une expertise foncière, le vendeur peut l’accepter pour accélérer la transaction.
- Retirer le bien de la vente et abandonner définitivement la transaction. Cela peut être avantageux si le vendeur trouve un autre acquéreur offrant un prix plus attractif. Toutefois une fois le bien remis à la vente et une nouvelle promesse signée, il faudra à nouveau notifier la vente à la SAFER qui pourra de nouveau mettre en œuvre son droit de préemption.
- Saisir le tribunal judiciaire pour fixer le prix (Article L. 143-10 du CRPM). Cette dernière option permet au vendeur d’obtenir une évaluation objective par un juge. Par exemple, un vendeur contestant une offre jugée trop basse peut obtenir une expertise indépendante pour établir une juste valeur marchande.

En cas d’acceptation, la vente doit être finalisée dans un délai de deux mois, sous peine de nullité de la préemption.

3. Les limites et obligations

Le droit de préemption impose à la SAFER de motiver sa décision, démontrant qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général, tel que l’installation d’agriculteurs ou la lutte contre la spéculation. Toute irrégularité dans cette motivation peut entraîner l’annulation de la préemption (Article L. 143-2 et R. 143-6 du CRPM).

Contestation des décisions de préemption

Les décisions de préemption peuvent faire l’objet de contestations judiciaires. Le délai pour agir est de six mois à compter de la publication de la décision en mairie (Article L. 143-13 du CRPM). En cas de contestation sur les objectifs légaux de la SAFER, ce délai commence à courir à partir de la décision de rétrocession.

Conclusion

L’arrêt de la Cour de cassation rappelle la nécessité pour les SAFER de respecter strictement les règles encadrant leur droit de préemption. Les vendeurs disposent de plusieurs moyens pour contester une préemption abusive, allant de la contestation judiciaire à la recherche d’alternatives. Ce cadre juridique vise à concilier l’intérêt général poursuivi par les SAFER avec les droits des propriétaires fonciers, assurant ainsi un équilibre entre protection du foncier agricole et liberté de disposer de son bien.

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