Note sur l’offre d’achat au prix n’engageant pas le vendeur
NOTE SUR L’OFFRE D’ACHAT AU PRIX N’ENGAGEANT PAS LE VENDEUR Sommaire L’idée reçue Ce que prévoit la jurisprudence Les arguments principaux Tempéraments et porte de
Lors de la mise en location d’un local commercial, se pose souvent la question de savoir quel type de bail doit être conclus entre les parties.
L’enjeux réside dans l’application du statut très restrictif des baux commerciaux. Ce statut confère au preneur une propriété commerciale qui va alors bénéficier de droits étendus, souvent au détriment du propriétaire :
L’article L141-1 du Code de commerce pose 4 conditions cumulatives pour qu’une relation contractuelle entre de plein droit dans le domaine d’application du statut des baux commerciaux :
Ainsi, lorsque le propriétaire d’un local décide de le donner en location à l’exploitant d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, il se trouve dans l’obligation de consentir un bail commercial au preneur.
Exemple : épicerie, boulangerie, usine …
A savoir : Toutefois, il est possible de contourner cette obligation par l’intermédiaire du bail dérogatoire. Ce bail dérogatoire permet aux parties d’écarter l’application du statut des baux commerciaux. L’idée est de permettre au preneur de tester l’exploitation du local et du marché pendant trois ans et ce à moindre cout puisque le prix d’un bail dérogatoire est souvent moins élevé que celui d’un bail commercial. Pour le propriétaire, cela lui permet de tester la fiabilité financière du preneur avant de se lancer définitivement dans la conclusion d’un bail commercial.
Pour conclure un bail dérogatoire, plusieurs conditions cumulatives prévues à l’article L145-5 du Code de commerce doivent être réunies :
Dès lors, le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et les parties disposent d’une large latitude pour prévoir les modalités du contrat, notamment sur les modalités de délivrance du congé. Surtout, en fin de bail, le propriétaire pourra mettre un terme au bail sans être tenu de verser une indemnité d’éviction. En effet, celle-ci est un corolaire de la propriété commerciale qui n’existe pas en matière de bail précaire.
Attention : En fin de bail, si le preneur est laissé en possession, il y aura application automatique du statut des baux commerciaux !
Exemple : Les parties concluent un bail précaire d’une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2020. Si le propriétaire ne délivre pas congé au plus tard pour le 1er janvier 2023, il s’opère un nouveau bail de 9 ans à compter du 2 janvier 2023, répondant au statut des baux commerciaux.
Dans quel cas la conclusion d’un bail commercial n’est-elle pas obligatoire ?
Dès lors que la mise en location ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux posées à l’article L 145-1 du Code de commerce, il n’est plus obligatoire de conclure un bail commercial.
Exemple : activité libéral (médecin, avocat), garage, entrepôt, association, etc.
A savoir : Toutefois, en l’absence d’obligation il est possible d’opter pour le statut des baux commerciaux par l’insertion d’une clause spécifique stipulant la volonté des parties de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux.
Sources :
Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce
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