Servitude de passage : trente ans de chemin… et l’article 684 s’efface
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Suite au constat alarmant de la paupérisation et de la dégradation des copropriétés, la Loi « Habitat dégradé » a pour objectif d’ « accélérer et simplifier à la fois la lutte contre la dégradation de l’habitat et le développement d’opérations d’aménagement de grande ampleur » (exposé des motifs du projet de Loi n°1984).
Parmi les mesures phares de cette Loi figure, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires à un nouvel emprunt collectif (article 4 de la Loi n°2024-322 du 9 avril 2024).
Vous envisagez de proposer à vos copros de souscrire cet emprunt ? Vous souhaitez savoir comment faire en pratique ?
Nous vous expliquons tout dans cet article.
Sommaire
Désormais, « L’assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux » (article 26-4 III de la loi).
Ainsi les travaux pouvant être financés par l’emprunt collectif sont :
En outre ce nouveau dispositif, renverse le mécanisme jusqu’alors usité par les syndics. Il ne s’agira plus de recueillir les noms des copropriétaires qui décident d’y souscrire, mais, ceux des copropriétaires qui s’y opposent !
Ces opposants devront seulement notifier au syndic leur refus de souscrire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Ils seront alors tenus de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de 6 mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire opposant sera tenu à l’emprunt (article 26-4 III alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965)
Il y a ainsi une présomption d’adhésion, qui permettra au syndic de souscrire l’emprunt pour la totalité des travaux concernés.
Le prêteur doit pouvoir apprécier la solvabilité du syndicat des copropriétaires.
Un décret N° 2025-499 du 6 juin 2025 est venu fixer les informations pouvant être réclamées par la banque.
Le syndic devra fournir :
Informations financières
Les informations financières fournies par le syndic devront être à jour à la date de dépôt de la demande de prêt (Décret n° 2025-499 du 6 juin 2025, art. 1, 2°), qui sont :
Enfin, le syndic devra fournir le programme de travaux et le plan de financement (Décret n° 2025-499 du 6 juin 2025, art. 1, 3°).
Le programme de travaux pourra être constitué par le plan pluriannuel de travaux (cf. notre article sur le sujet).
Les aides publiques (primes, éco-PTZ, subventions…) viendront en soutien du financement des travaux par l’emprunt. Et réduit le reste à charge des copropriétaires. Ces aides viendront faciliter la faculté de remboursement anticipé du prêt prévue aux articles L732-2 et L732-3 du CCH.
Il conviendra donc d’informer l’établissement prêteur de l’obtention de ces aides, afin de faciliter la conclusion de l’emprunt collectif.
Un décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025, est venu fixer la durée de l’emprunt collectif à une durée maximum de 25 ans. Cette durée longue permettra de maintenir les mensualités un niveau modeste.
En vertu, des article 26-7 et 26-12 de la Loi du 10 juillet 1965, l’emprunt est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence par un cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un copropriétaire.
Si un copropriétaire est défaillant, passé un délai de 30 jours après la date d’exigibilité de l’échéance de remboursement, une lettre de relance lui est adressé. Cette lettre de relance doit intervenir dès le premier incident de paiement.
Si aucun règlement n’intervient dans les 60 jours de la relance, une mise en demeure est adressée par le syndic au copropriétaire défaillant dans les conditions de l’article 42-1 de la Loi de 1965.
NB : cette nouvelle procédure n’est pas encore applicable et s’appliquera aux échéances exigibles à compter du 1er octobre 2025 (article 3 du décret du 25 juillet 2025).
Enfin, le prêt peut être garantie par le fonds de garantie pour la rénovation (FGR), le syndicat des copropriétaires emprunteur ou contre-garantir l’entreprise d’assurance ayant accordé son cautionnement solidaire (article L312-7 du CCH).
Le décret du 25 juillet fixe les modalités de l’intervention du FGR.
La contre-garantie fonctionne à hauteur de 80 % des pertes subies, lorsque le syndicat des copropriétaires auquel a été consenti le prêt collectif fait l’objet :
Les modalités pratiques de l’obtention de ce prêt sont à la fois très réglementées, afin de protéger le syndicat des copropriétaires qui y souscrit et en même temps facilitées pour permettre d’atteindre les objectifs de rénovation des copropriétés que la loi s’est fixée. La tâche n’est donc guerre aisée pour les syndics professionnels. Il s’agit toutefois d’une opportunité non négligeable pour les copropriétés anciennes de se rénover. Il est donc important de maîtriser et connaître ce dispositif.
D’autres mesures phares, comme le PPT, le fonds travaux sont venues augmenter, modifier voire complexifier votre charge de travail et vos tâches de gestion en qualité de syndic professionnel.
Immodroit formation est là pour vous accompagner, n’hésitez pas à consulter notre catalogue dédié et à vous inscrire à nos formations en cliquant sur ce lien.
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Syndics professionnels (copropriété) AG de copropriété : on ne modifie pas tout, surtout pas la durée du syndic ! Civ. 3e, 6 nov. 2025, n°
Quand une clause prévoit moins d’un mois, elle est réputée non écrite : le bailleur perd tout le bénéfice de la clause et doit repartir sur une résiliation judiciaire. Deux arrêts coup de frein pour les baux commerciaux.