La question de la sobriété énergétique est plus que jamais sur le devant de la scène. Elle a inspiré de nombreuses démarches de la part des pouvoirs publics et divers dispositifs ont été mis en place. La vente immobilière ne fait pas exception et la législation applicable aux passoires énergétiques est
assez dense. Ce cadre légal vient alourdir les obligations de l’agent immobilier : mentions obligatoires dans les annonces, obligation d’information et de conseil…
Il n’est cependant pas toujours facile de s’y retrouver dans ce mille-feuille législatif, aussi nous vous proposons de faire le point sur les éléments à prendre en compte lorsque vous intervenez dans la vente d’un bien de classe énergétique F ou G au DPE (Diagnostic de performance énergétique).
Le nombre des mentions obligatoires dans les annonces immobilières à tendance à croitre d’années en années. Cette inflation est particulièrement marquée pour les biens classés F ou G.
Estimation des dépenses énergétiques :
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, toutes les annonces portant sur un bien destiné à l’habitation, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une mise en location, doivent comporter une mention obligatoire relative à l’estimation de son coût énergétique annuel. Cette mention dont la taille ne peut pas être inférieure
à celle du texte de l’annonce doit comporter les éléments suivants :
Consommation énergétique excessive :
À compter du 1er janvier 2022, les publicités relatives à des biens immobiliers dont la consommation énergétique dépasse un seuil de 330 kWh/m²/an, soit les biens classés F ou G au DPE, doivent comporter la mention suivante : « Logement à consommation énergétique excessive classe F ou G ».
L’obligation de réaliser un audit énergétique devait, à l’origine, s’appliquer à compter du 1 er janvier 2021 à l’ensemble des bien classés F ou G faisant l’objet d’une mise en vente où d’une mise en location. Cette exigence a été revue à la baisse et reportée à plusieurs reprises.
Elle ne concerne désormais que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE et dont la mise en vente intervient à partir du 1 er avril 2023. Ainsi à compter du 1 er avril 2023 un propriétaire souhaitant vendre son bien devra faire réaliser un audit énergétique avant même de publier une annonce. Le dernier décret daté du 9 août 2022 a même étendu cette obligation pour les opérations ayant fait l’objet d’un avant contrat (promesse de vente ou compromis) ou d’un acte unique signé après le 1 er septembre 2022.
L’agent immobilier devra veiller à informer son client de cette obligation et devra impérativement attendre d’être en possession de l’audit énergétique pour procéder à la publication de l’annonce de mise en vente.
Cet audit énergétique doit par ailleurs obligatoirement être transmis au potentiel acquéreur dès la première visite du bien sans même que ce dernier ait à en faire la demande.
Il n’est pas rare que le bien mis en vente soit occupé par un locataire, cette situation confère dans certains cas un droit de préemption au locataire (retrouvez notre article de blog et notre vidéo sur le sujet, pour en savoir plus, regardez cet article .
Lorsque le bien en question est classé F ou G, des règles particulières s’appliquent pour ce qui est de l’évolution du loyer.
En effet, depuis le 25 août 2022, il est désormais interdit d’augmenter le montant du loyer pour ces biens. Cette interdiction concerne les nouveaux baux, les renouvellements et les baux tacitement reconduits à compter de cette date, et ce qu’il s’agisse de locations nues ou meublées. Ainsi, le propriétaire ne peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail lorsque ce dernier était sous-évalué et même en présence d’une clause travaux sauf à ce que ces travaux aient pour effet de faire passer le logement au minimum en classe énergétique E. L’indexation annuelle à l’IRL est également neutralisée. Enfin, en cas de départ du locataire, il ne sera pas non plus possible pour le propriétaire de louer le bien à un loyer plus élevé que celui appliqué au précédent locataire.
L’agent immobilier veillera à bien informer le bailleur et/ou le futur acquéreur de cette règlementation pour éviter tout recours sur la base de l’obligation d’information et de conseil à la charge des professionnels de l’immobilier.
Parallèlement à l’interdiction d’augmenter le loyer vue précédemment, le législateur a instauré une interdiction de louer progressive à compter du 1 er janvier 2023. Les bien concernés seront considérés comme indécents ce qui empêchera toute mise en location ou reconduction de bail.
En effet, dès le 1 er janvier 2023, il sera interdit de mettre en location un bien dont la consommation énergétique annuelle dépasse un seuil fixé à 450 kWh/m²/an d’énergie finale. À noter ici qu’il s’agit d’une valeur exprimée en « Energie finale » à ne pas confondre avec l’« Energie primaire » (celle utilisée pour classement énergétique du DPE). Il conviendra donc pour cette première étape d’interdiction de parcourir le DPE afin de trouver l’information sur la consommation en énergie finale .
A compter du 1 er janvier 2025, l’interdiction de louer s’étendra aux logements classés G au DPE. Puis à ceux classé F dès le 1 er janvier 2028. Enfin, au 1 er janvier 2034 cette interdiction de location s’appliquera aux logements classés E.
Précisons ici que cette interdiction ne s’appliquera qu’aux biens à usage de résidence principale et non aux locations touristiques ou saisonnières. Ces nouveaux critères de décence qui s’ajoutent à ceux existants tels que la surface minimum (voir notre vidéo sur le sujet ) pourront donner lieu à un recours du locataire à compter du 1 er janvier 2025. Les propriétaires ne respectant pas la règlementation s’exposent à des dommages et intérêts ainsi qu’à une obligation judiciaire de baisser le loyer ou de réaliser des travaux.
Là encore, il est indispensable pour l’agent immobilier d’informer le bailleur et/ou le futur acquéreur sur ce nouveau cadre légal, tout particulièrement si ce dernier à l’intention de mettre le bien en location.
Sources :
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