Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Par acte authentique, la vente d’une maison d’habitation avait été conclue entre deux personnes. Pour sceller la transaction, le vendeur avait fourni à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique mentionnant la présence d’une installation autonome de fosse septique. Le vendeur garantissait la fiabilité de ce diagnostic en se référant à un rapport du syndicat mixte intercommunal de traitement d’eau potable et de déchets.
Plus tard, l’acquéreur se plaint de dysfonctionnements affectant l’installation. Il fait réaliser une expertise du système d’assainissement de la maison. Cette expertise révèle que le diagnostic opéré au moment de la transaction était erroné, car il ne mentionnait ni les défaillances de la fosse septique ni les risques auxquels l’acquéreur était exposé.
L’acquéreur assigne alors le vendeur et le syndicat en réparation des préjudices subis du fait du défaut de conformité du système d’assainissement.
La Cour de cassation confirme l’existence d’un préjudice certain subi par l’acheteur et non celle d’une simple perte de chance. Lorsque le diagnostic établi à l’issue du contrôle de l’assainissement non collectif est erroné, le préjudice que subit l’acheteur du bien immobilier vendu est certain et doit être intégralement indemnisé.
À noter : Il est important de noter qu’en cas d’erreur de diagnostic d’assainissement le préjudice indemnisable ne s’analyse pas en perte de chance, mais en un préjudice certain et intégralement réparable. Les conséquences pour le vendeur et le diagnostiqueur seront donc plus graves.
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.